De onderneming
Koos Valkenier via zijn holding en Vincent Langenberg via zijn holding kopen samen een appartementsrecht als kantoorruimte voor eigen gebruik in Schiedam. Beiden zijn actief in het beheer van VVE’s. Zij kopen ook beiden voor de helft het pand. De beoordeling is gericht op de cijfers van Valkenier Holding en Zomer Beheer BV, omdat in de laatste vennootschap in 2021 alle klanten zaten.
Vila Holding (Vincent Langenberg) heeft per 2022 een deel van de portefeuille van Valkenier overgenomen en is voor zichzelf begonnen binnen de franchise organisatie Zomer VVE Beheer BV.
Beide personen houden zich bezig met het beheer van VVE’s en aanvullend doen zij ook in opdracht van deze VVE’s het projectmanagement van onderhoudsprojecten.
De diensten zijn weinig conjunctuurgevoelig en ook ontwikkelingen op het gebied van Corona hebben geen invloed op de resultaten van deze dienstverlening.
Gezien de aard van de werkzaamheden kwalificeren wij het risico van deze ondernemingsactiviteiten als Gemiddeld risico.
De ondernemers
Koos Valkenier is vanaf 2008 al actief in het werk van het beheer van Verenigingen van Eigenaren. Hij heeft veel gedaan in de coördinatie van onderhoudswerk, huismeesters gedetacheerd etc. Financieel is Koos voldoende opgeleid en heeft hiermee ook al zijn sporen verdiend.
Vincent Langenberg, net als Koos HBO geschoold, heeft eerder met Koos samen binnen Zomer VVE Beheer gewerkt. Hij heeft in 2022 een eigen klantenkring meegenomen en is voor zichzelf begonnen als franchisenemer. De samenwerking is echter altijd wel gebleven.
De ondernemers kwalificeren wij met een Gemiddeld risico.
Financieel; Historisch
Zichtbaar is, dat de werkmaatschappij marginale resultaten boekt. Dit is het gevolg van het doorleggen van de resultaten naar de holding. Valkenier Holding laat een gezonde resultaatontwikkeling zien, waarbij geen vreemd vermogen voor lange termijn in gebruik is. De solvabiliteit is daarmee goed te noemen.
De activiteiten zijn nu gesplitst naar twee ondernemingen, maar de resultaten zijn gecumuleerd vergelijkbaar.
De historische resultaten kwalificeren wij met een Gemiddeld risico.
Financieel; Prognoses
Gezien de ontwikkelingen is een groei in de resultaten te verwachten. Er wordt in de begroting uitgegaan van een gelijkblijvend aantal contracten met VVE’s en ook het aantal opdrachten projectmanagement blijft gelijk. Met een indexering van 3% wordt rekening gehouden.
Feitelijk worden contracten ieder jaar stilzwijgend verlengd. De praktijk is ook, dat het best veel om handen heeft om van VVE beheerder te wijzigen. Bij tevredenheid zal dit niet snel gebeuren.
De prognoses kwalificeren wij met een Gemiddeld risico.
Zekerheden
Naast een eerste recht van hypotheek op het betreffende vastgoed zullen de twee holdings tekenen voor de lening. Daarnaast zal een door beide heren in privé een borgstelling worden ondertekend met een bedrag van € 50.000 ieder.
Beide ondernemingen zullen ook de leningovereenkomst ondertekenen.
Gezien de voldoende zekerheid met een LTV van 60% kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Zekerheden’ als: Laag risico.