Amsterdam Koninginneweg

In totaal 3 vastgoedondernemers bundelen de krachten voor deze zakelijke financiering. Elk vormt vanuit zijn vastgoed BV inbreng in de joint venture met maatschapsovereenkomst die hiervoor is opgericht. Notarieel wordt verstrekking alsook resultaatverdeling verdeeld in 3 gelijke delen.

De onderneming

De Koninginneweg 164-2 is een karakteristiek appartement in Amsterdam Oud-Zuid dat wordt getransformeerd naar drie hoogwaardige woningen. Dit project combineert de charme van historische details met hedendaags wooncomfort. De originele ornamentenplafonds en ensuite deuren blijven behouden en worden geïntegreerd in een stijlvol en functioneel ontwerp. De doorzonstructuur zorgt voor lichte en ruimtelijke woningen, waarbij de indeling volledig is geoptimaliseerd door een architect die het hele traject – van bouwtekeningen tot interieur – heeft ontworpen. Daarnaast bieden de woningen een prachtig uitzicht over het Vondelpark, de skyline van de Zuidas en het centrum van Amsterdam, met als extra luxe een royaal dakterras.

Zie https://www.funda.nl/detail/koop/verkocht/amsterdam/appartement-koninginneweg-164-2/43863565/ voor meer informatie. Oud-Zuid is een van de meest geliefde wijken van Amsterdam, bekend om zijn historische architectuur, brede lanen en exclusieve voorzieningen. De wijk trekt vooral alleenstaanden, expats en kleine gezinnen die op zoek zijn naar luxe en comfort. Terwijl Oud-Zuid voornamelijk bestaat uit ruime herenhuizen, is er grote vraag naar instapklare, hoogwaardig gerenoveerde appartementen. Dit maakt efficiënt ingedeelde en luxe afgewerkte woningen extra gewild, waardoor dit project perfect aansluit bij de vraag. Dit project richt zich op het realiseren van drie exclusieve stadsappartementen waarin klassieke architectuur en moderne luxe samenkomen. Elk appartement wordt hoogwaardig afgewerkt met maatwerkinterieur en geavanceerde installaties, passend bij de standaard van Oud-Zuid. De woningen worden optimaal ingedeeld en afgestemd op de wensen van de doelgroep, waardoor ze direct gereed zijn voor bewoning.

Uit alle documenten en de hele aanpak blijkt dat hier sprake is van verantwoord ondernemerschap, deze ondernemers weten goed wat ze doen en kunnen risico’s en kansen juist inschatten.

Gezien de gedegen aanpak en goede begeleiding, en anderzijds het acteren in de volatiele onroerend goed branche, kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Onderneming’ als: Gemiddeld

De ondernemer(s)

De heer Maarten van der Horst, Michel Sneekes en Niels van Gelderen zijn drie vastgoedprofessionals met een gedeelde visie op woningtransformatie. Maarten heeft zijn expertise opgebouwd bij een projectontwikkelaar en aannemer en zich gespecialiseerd in het splitsen en renoveren van woningen. Daarnaast traint hij andere vastgoedinvesteerders bij Real Estate Masterclass om ditzelfde te doen. Michel brengt ondernemerschap en een sterke financiële basis in het team, terwijl Niels zijn ervaring in bouw, ontwikkeling en verschillende splitsingsprojecten inzet. Vanuit een gedeelde ambitie en ervaring binnen Real Estate Masterclass is onze samenwerking ontstaan.

Er wordt een joint venture opgestart met een samenwerkingsovereenkomst, waarin de werkwijze en aanpak van dit project tot in detail is vastgelegd. Niels is in het verleden met succes in diverse projecten gefinancierd onder de naam Solvers Vastgoed B.V. De ondernemers investeren gezamenlijk vanuit hun 3 BV's, zijnde Fusion Developments, Sneekes Invest BV en Van Gelderen Amsterdams Vastgoed BV.

Met een ervaren team, een doordacht ontwerp en een voorspelbaar proces realiseert men een transformatie met blijvende waarde. De ondernemers hebben kennis en ervaring middels een bewezen en rendabel track record. Men laat zich bijstaan door goede architecten en bouwbedrijven en kiest daarin voor kwaliteit.  

Vanwege de kwaliteiten van de ondernemers en het bewezen trackrecord kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Ondernemers’ als: Laag

Financieel historisch

Gezien de kortgeleden gestarte samenwerking is er geen uitgebreid cijfermatig trackrecord van de joint venture. Wel zijn de jaarrekeningen van de 3 B.V.'s alsook IB aangiften en salarisgegevens overlegd waaruit een meer dan voldoende inkomen en vermogenspositie blijkt om de financieringslasten op te brengen. Dit betreffen de  jaarcijfers en aangiften over boekjaar 2023. Voor wat betreft boekjaar 2024 geldt dat deze cijfers nog niet definitief zijn en dat de aangiften nog opgesteld moeten worden. Zodoende zijn ons de uitdraaien uit de boekhouding van 2 van de 3 B.V.'s overlegd. Een van de vennoten heeft namelijk in 2024 zijn baan in loondienstverband opgezegd en is gestart met onroerend goed transacties, terwijl dit nog niet tot een afgeronde deal heeft geleid. Na bespreking van de concept cijfers van de andere ondernemingen blijkt opnieuw een toereikende capaciteit om de lasten op te brengen. Doordat de rentelasten worden meegefinancierd, en deze dus in een depot bij Waardevoorjegeld.nl worden gestald is de betaalbaarheid van deze aflossingsvrije lening minder relevant, het risico is daarmee nagenoeg gemitigeerd.

De eigen inbreng is uit de aanwezige liquiditeit voldaan. Er is een bestaande onroerend goed portefeuille met een bewezen inkomstenstroom.

Het risico voor het onderdeel financieel historisch is hiermee gesteld op Gemiddeld.

Financieel prognoses (rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit)

De verwachte inkomsten voor de komende jaren voor de 3 financierende B.V.'s zijn in lijn met de aangeleverde cijfers. Gezien de resultaten en de vermogenposities is er voldoende ruimte om de extra financieringslasten vanuit de gevraagde financiering op te brengen. Er is zorgvuldig gecalculeerd. De kans op tegenvallers of uitloop is daarmee beperkt. Daarnaast resteert een dusdanig goed rendement bij oplevering waardoor hier sprake is van een rendabele transactie zonder enorme risico's. Dit ondanks het relatief forse obligo.

Vanaf 7 maanden na verstrekking is het mogelijk de gevraagde aankoopfinanciering (gedeeltelijk) voortijdig af te lossen, waarbij middels boeterente wordt gecompenseerd.   

Het heeft in deze casus weinig zin om een aanvullende prognose op te stellen omdat het onplanbaar is welke objecten worden aangekocht, met welke marges en welke doorlooptijden. Duidelijk is dat er sprake is van een markt waarin zich veel kansen aandienen. Door goede begeleiding bij de selectie van deze objecten, alsook het samenwerken met goede externe partijen is de kans van slagen van deze missie groot. Zodoende is het alleszins aannemelijk dat men in staat is en blijft om de lasten van deze financiering op te blijven brengen.  

Gezien de locatie en het woningtekort is het zeer aannemelijk dat binnen korte termijn na oplevering de verbouwde appartementen worden verkocht.  

De risico inschatting voor dit onderdeel komt hiermee uit op gemiddeld risico.

Zekerheden

Ter zekerheid ontvangt u als investeerder het eerste recht van hypotheek op het pand aan de Koninginneweg 164-2 te Amsterdam.

De primaire zekerheid is ruim toereikend. De LTV is met 84% voor ons acceptabel. De waarden zijn gebaseerd op het taxatie rapport van 20 februari 2025 van Gloudemans, een goed aangeschreven OG taxateur.

De drie B.V.'s zijn in bezit van een bestaande onroerend goed portefeuille, waarin aanvullende zekerheden aanwezig zijn. Het is niet nodig daarop aanspraak te maken. De markt voor onroerend goed in Amsterdam is nog steeds overspannen, waardoor verder stijging van de waarde een reëel uitgangspunt is. De ondernemers bevestigen hun vertrouwen en betrokkenheid op dit project middels het in privé meetekenen/verbinden voor deze financiering. De zes debiteuren die de financiering aangaan zijn:

1.      Van Gelderen Amsterdams Vastgoed B.V.

2.      Fusion Developments B.V.

3.      Sneekes Invest B.V.  

4.      De heer M. Sneekes in privé, geboren op 8-3-1975 te Velsen

5.      De heer R.N. van Gelderen in privé, geboren op 6-3-1968 te Amsterdam

6.      De heer G.M. van der Horst in privé, geboren op 9-10-1994 te Zwijndrecht

Gezien de toereikende primaire zekerheden kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Zekerheden’ als: Laag