Ceintuurbaan 314 Amsterdam tranche 3

De heer van Gelder (1990) is een ervaren manager en vastgoedondernemer die weloverwogen werkt en goed zicht heeft op de vastgoedmarkt. De heer van Gelder heeft na zijn studie aan de UvA en VU op het gebied van economie en ondernemerschap de genoemde Real Estate Masterclass gevolgd. De heer van Gelder is werkzaam als business development manager bij een grote energiemaatschappij en daarin bezig met de elektrificatie van zwaar transport en vrachtverkeer. De heer van Gelder heeft 5 jaar vastgoedervaring, dat werd tot voor kort vanuit de privésituatie gedaan. Voor deze, en wellicht opvolgende, financieringsaanvra(a)g(en) is met name vanwege de gewijzigde belastingwetgeving een B.V. opgericht.

De appartementen aan de Ceintuurbaan in Amsterdam zijn in 2025 aangekocht, en worden verbouwd en gesplitst om daarna door te verkopen. De heer van Gelder laat zich ondersteunen door experts op bouwkundig en vergunning technisch gebied alsook op esthetisch vlak. Daarnaast is er goede financiële begeleiding vanuit de tussenpersoon en praktische begeleiding vanuit de Real Estate Masterclass.  

Er was bij de start van het project een vergunning voor 4 appartementen, eind 2025 is de aangevraagde splitsing naar 6 appartementen goedgekeurd door de gemeente Amsterdam.

Specificatie
Van de Investering en financiering

Bedragen in € x € 1.000,-

Vanwege de kwaliteiten van de ondernemer en het trackrecord kwalificeren wij het onderdeel ‘Ondernemer’ als Voldoende.

Deze aanvraag komt voort uit de Real Estate Masterclass van Steven Tan-A-Kiam. Daarin worden deelnemers begeleid bij aankoop en splitsing van onroerend goed. Gezien de krapte op de woningmarkt is er veel vraag naar appartementen in met name de grote steden.

De heer van Gelder (1990) financiert de aankoop en verbouwing van de appartementen vanuit zijn Ahava Projects B.V. Ook is door ons een gesprek met de ondernemer gevoerd. Dit geeft het beeld van een ervaren ondernemer die weloverwogen werkt en goed zicht heeft op de markt.

Deze casus is aangedragen door onze tussenpersoon van Eijgen Finance. Door hem zijn verschillende gesprekken gevoerd met de ondernemer, waarna een compleet dossier is aangeleverd. In deze casus wordt financiering gevraagd voor de aankoop van appartementen aan de Ceintuurbaan 314 te Amsterdam. Dit betreffen 2 grote woningen die worden gesplitst in 6 compacte, hoogwaardig afgewerkte appartementen.  Daarbij is begeleiding van experts in vergunningsadvies, bouwkundig, inrichting en qua financiën door de tussenpersoon.

Voor de aankoop van de woning, de overdrachtsbelasting en de te betalen rente is eerder een 1^e lening van € 1.835.000,- verstrekt. Doordat de definitieve vergunning is ontvangen kan in een aantal tranches tussen december 2025 en mei 2026 het bouwdepot verstrekt, waaruit verbouwing, inrichting, styling en de nutsvoorzieningen worden voldaan. Na het 1e deel van € 300.000,- wordt nu een financiering gevraagd voor € 275.000,-. Over enige tijd, op afroep, wordt de resterende € 290.000,- opgehaald. De totale project financiering betreft daarmee € 2.700.000,-.

De appartementen zijn gelegen in de wijk de Pijp, aan het Sarphatipark en daarbij toch relatief dicht bij het stadscentrum van Amsterdam gelegen. De woningen worden volledig gerenoveerd en er worden courante en compacte appartementen gerealiseerd, met een hoog afwerkingsniveau, waardoor een verkoopprijs van gemiddeld € 13.000,- per m2 wordt verwacht. Dit resulteert in een verwachte totaalopbrengst van € 3.325.000,-.

Het onafhankelijke taxatierapport meldt dat het pand een goede indeling en ligging heeft. Gezien de krapte op de woningmarkt en de grote vraag naar goede appartementen wordt de verkoopbaarheid als heel positief ingeschat.  

Uit alle documenten en de door de ondernemer voorgestelde aanpak, blijkt dat hier sprake is van verantwoord ondernemerschap: De ondernemer weet goed wat hij doet en kan risico’s en kansen goed inschatten.  

Gezien de gedegen aanpak en goede begeleiding, en anderzijds het acteren in de volatiele onroerend goed branche, kwalificeren wij het onderdeel ‘Onderneming’ als Voldoende.

Door deze verbouwing en splitsing wordt een verouderd pand volledig opgeknapt, en worden er van 2 appartementen 6 appartementen gemaakt. Dit zorgt voor extra woningaanbod. Daarbij worden deze appartement fors beter geïsoleerd dan voorheen het geval was, wat resultaat in verlaging van energiekosten.

De verwachte inkomsten en uitgaven voor de komende jaren voor de financierende B.V. zijn niet goed in te schatten. Dit betreft een vastgoed B.V. waarin de vastgoed projecten worden opgenomen. Dit project is het eerste wat via deze B.V. wordt gefinancierd.

De ondernemer tekent in privé mee, en heeft maandelijks inkomen uit loondienstverband van hemzelf en zijn partner, alsook uit verhuur van onroerend goed. Daarbij is sprake van strakke sturing op kosten en opbrengsten. Er is een maatwerk financiering opgesteld met dusdanige tijdslijnen dat de benodigde bedragen worden verstrekt op het moment dat deze door de lener zijn benodigd. De rentelasten zijn daarmee zo beperkt mogelijk. Deze rentelasten zijn ook meegefinancierd en de maandelijkse rentebetaling is daarmee gegarandeerd. Gezien de inkomensstromen en de vermogensposities is er voldoende ruimte om de extra financieringslasten vanuit de gevraagde financiering op te brengen. Er is zorgvuldig gecalculeerd. Er zal daarom naar alle verwachting een goed rendement zijn bij oplevering, zodoende is dit een rendabele transactie zonder enorme risico's. De LTV is met 81,2% alleszins acceptabel en ruim onder de financieringsnorm.

Vanaf 7 maanden na verstrekking van de 1e lening is het mogelijk de gevraagde aankoopfinanciering (gedeeltelijk) voortijdig af te lossen, ook een deelaflossing bij verkoop van één van de appartementen is mogelijk.

Het heeft in deze casus weinig zin om een aanvullende prognose op te stellen omdat het niet planbaar is welke objecten worden aangekocht, met welke marges en welke doorlooptijden. Duidelijk is dat er sprake is van een markt waarin zich veel kansen aandienen. Door goede begeleiding bij de selectie van deze objecten, alsook het samenwerken met goede externe partijen is de kans van slagen groot. Zodoende is het alleszins aannemelijk dat men in staat is, en blijft, om de lasten van deze financiering op te blijven brengen.  

Gezien de locatie en het woningtekort is het zeer aannemelijk dat binnen korte termijn na oplevering de verbouwde appartementen worden verkocht.  Mocht dat toch tegenvallen dan is er een alternatief in de vorm van verhuur van 1 of meer van de appartementen. De inschatting voor dit onderdeel komt hiermee uit op Voldoende.

Debiteuren die de financiering aangaan

• Ahava Projects B.V. 

• Ahava Holding B.V.

• De heer M. van Gelder in privé

Toelichting:

De primaire zekerheid is ruim toereikend. Voor verbouwing is er tijdelijk sprake van een hoge LTV, omdat rente ook wordt meegefinancierd en het verschil in de taxatiewaarde van voor en van na de verbouwing fors afwijkt van de daarvoor te maken kosten. Daarbij komt dit veelal voor in vastgoedprojecten. De LTV is met 81,2% voor ons zeer acceptabel. De waarden zijn gebaseerd op het taxatierapport van augustus 2025.

De onroerend goed B.V., de holding, alsook de privépersoon tekent voor deze financiering.

Er is privé voldoende vermogen, deels belegd in vastgoed, waardoor het privé mee tekenen materiële waarde kent, naast de morele waarde van medeverbintenis, alsook het tekenen van de pos/neg hypotheekverklaring.

Gezien de toereikende primaire zekerheden kwalificeren wij het onderdeel ‘Zekerheden’ als Goed.