Govert Flinckstraat 300 Tranche 3

De 3 leners zijn deelnemers aan de Real Estate Masterclass, er wordt een 1 op 1 begeleidingstraject gevolgd, waarbij de REM ook in deze casus meedenkt.

De 1^e ondernemer is de heer Samim, afgestudeerd als architect, als zelfstandige werkzaam in architectuur en vastgoedprojecten en daarnaast als dorpsbouwmeester voor de afdeling Welstand van gemeente Barneveld. De heer Samim heeft hierdoor dagelijks contact met ontwikkelaars en beleggers en is goed thuis in wet- en regelgeving. De heer Samim bezit 6 vastgoed panden welke worden verhuurd. De heer van der Meer is jarenlang actief als projectmanager vastgoedontwikkeling bij het Ministerie van Defensie. De heer van der Meer is hierdoor ervaren in advisering en begeleiding van vastgoedprojecten. De heer Karimi is oprichter en eigenaar van Probello®, gespecialiseerd in duurzame smartphone- en Mac-reparaties. Een klantgerichte ondernemer die goede ervaring heeft rond innovatie en inrichten van efficiënte serviceprocessen. Is in het vastgoed een beginner. Het werken met deze 3 leners zien we als risicoverlagend vanwege de continuïteit, de brede kennis en ervaring en de mogelijkheid zaken onderling af te stemmen.

Uit de aangeleverde documenten en ons gesprek met de leners en de tussenpersoon blijkt sprake te zijn van een complementair team wat op elkaar is ingespeeld. Er is ervaring met vastgoed en het managen van projecten. Vanwege deze kwaliteiten en ervaring van de ondernemers, de goede begeleiding en de aanwezige kennis van en ervaring met vastgoed transacties kwalificeren wij het onderdeel ‘Ondernemers’ als: Voldoende.

De aanvragers van deze financiering zijn via onze tussenpersoon Myla gekomen met het verzoek de aankoop, verbouw en splitsing van het pand aan de Govert Flinckstraat 300 te Amsterdam te financieren.

Vanuit de nieuw opgerichte gezamenlijk B.V., waarin de 3 B.V.’s van de ondernemers bestuurder zijn wordt in gezamenlijkheid deze financiering aangevraagd. De leners volgen het 1-op-1 begeleidingstraject vanuit de RealEstateMasterclass. Dit betreft een zogenaamd fix and flip project, oftewel: Het aangekochte pand wordt na realisatie en ondersplitsing verkocht in 5 deelappartementen.

De Govert Flinckstraat 300 te Amsterdam betreft een residentieel gebouw, bestaande uit meerdere appartementen. De woning ligt in de bekende wijk De Pijp, die bekend staat vanwege de bruisende sfeer, de rijke historie en het diverse karakter. Het Sarphatipark en het Rijksmuseum zijn nabij. Er is in Amsterdam aanhoudend vraag naar goed afgewerkte en instapklare appartementen. Door onze tussenpersoon van Myla finance zijn alle documenten aangeleverd, alsook door hem beoordeeld. Daarnaast hebben we een gesprek met de ondernemers gevoerd. Uit dit gesprek, alle documenten en de hele aanpak blijkt dat hier sprake is van verantwoord ondernemerschap. Deze 3 ondernemers hebben een goede taakverdeling, een deel van hen heeft de nodige vastgoedervaring en ze hebben naast de begeleiding vanuit REM ook samenwerking met een bekende aannemer (zijnde Indexbouw), Lairaisse Vastgoed en Vergunningsadvies.nl i.v.m. de vergunning. De ondernemers hebben de markt- en andere projectrisico’s goed ingeschat.

Het organogram is in het dossier opgenomen. De ondernemers hebben een zakelijke achtergrond en zijn goed opgeleid. Er wordt in dit project in gezamenlijkheid en op basis van volwaardigheid opgetrokken, zonder meesterovereenkomst.

De splitsingsvergunning is reeds ontvangen. Dit betekent reeds een forse waardevermeerdering van het leegstaande object.

Vanuit de gemeente Amsterdam wordt bij onder andere vastgoedfinancieringen in sommige gevallen een Bibob onderzoek uitgevoerd. Dat onderzoek richt zich op het detecteren van criminele activiteiten rond onder andere vastgoedtransacties. Op het wel of niet instellen van een Bibob onderzoek hebben we geen invloed. We willen ons daarin ook niet laten afremmen, dit project heeft immers geen raakvlak met criminele activiteiten. We wijzen investeerders erop dat in het geval er onderzoek wordt gedaan, elke investeerder daaraan medewerking verleend. In de praktijk is gebleken dat bij het niet meewerken door 1 van de vele investeerders er forse vertraging en risico’s ontstaan voor alle betrokkenen bij het project. 

Gezien de gedegen aanpak en goede begeleiding, en anderzijds het acteren in de volatiele onroerend goed branche en het feit dat dit voor een deel van de ondernemers het 1^e onroerend goed project is, kwalificeren wij het onderdeel ‘Onderneming’ als: Voldoende.

Middels deze verbouwing wordt een leegstand pand getransformeerd tot 5 afzonderlijke appartementen, met eigen berging en tuin. Woningen worden energiezuinig opgeleverd. Dit betreft dus een goede aanvulling op het woningaanbod in Amsterdam.

De juridische en fiscale structuur is geschetst. Er wordt aan een gezamenlijke B.V. verstrekt waarin 3 B.V.’s als bestuurder opereren. Van deze bestuurders zijn de IB-aangiften en jaarcijfers ontvangen.

De heer Samim heeft een bedrijf met beperkte resultaten, respectievelijk € -1.000,- in 2023, € 13.000,- in 2024 en volgens prognose € 50.000,- in 2025. Dit omdat de heer Samim met name vastgoed activiteiten ontplooit en daar zijn focus op heeft. Hij heeft momenteel in box 3 3 panden op naam staan. Hierop is een overwaarde van € 238.000,- van toepassing. Dit naast de overwaarde op zijn privé woning van € 308.000,-. De heer van der Meer heeft geen bedrijfsmatige activiteiten ontplooid tot nu toe. Zijn pensioengevend jaarinkomen bedraagt € 85.000,- Hij heeft in box 3 2 panden in Zuid-Limburg in eigendom. Hierop is een overwaarde van € 126.000,- van toepassing. Dit naast de overwaarde op zijn privé woning van € 247.000,-. De heer Karimi heeft een bedrijf voor reparatie van smartphones, tablets en Macs. Recent is een vennoot uitgekocht. Het resultaat voor 2023 is € 123.000,- en voor 2024 € 50.000,-. De heer Karimi heeft voor € 248.000,- overwaarde op zijn privé woning.

In de IB-aangiften zijn geen bijzonderheden aangetroffen. De partners van de leners verwerven inkomen uit loondienstverband. Mede hierdoor is er een toereikend historisch inkomen alsook een acceptabele vermogenspositie gezien de opgebouwde portefeuilles. Er is namelijk een totaal vermogen van € 1.900.000,- opgebouwd. Op basis daarvan zijn de rentelasten op te brengen. Doordat er activiteiten in meerdere B.V.’s wordt ontplooid, dit naast de vastgoedactiviteiten is er sprake van risicospreiding. De eigen inbreng is uit de aanwezige liquiditeit voldaan.

De verwachte inkomsten voor de komende jaren voor de financierende B.V.’s en privé personen zijn in lijn met de aangeleverde cijfers. Gezien de resultaten en de vermogenspositie is er voldoende ruimte om de extra financieringslasten vanuit de gevraagde financiering op te brengen. Er is zorgvuldig gecalculeerd. 

Vanaf 8 maanden na verstrekking is het mogelijk de gevraagde aankoopfinanciering (gedeeltelijk) voortijdig af te lossen, waarbij middels boeterente wordt gecompenseerd. Doordat de rentelasten worden meegefinancierd, en deze dus in een depot bij Waardevoorjegeld.nl worden gestald is de betaalbaarheid van deze aflossingsvrije lening minder relevant, het risico is daarmee nagenoeg gemitigeerd. Het heeft in deze casus weinig zin om een aanvullende prognose op te stellen omdat het onplanbaar is welke objecten eventueel nog worden aangekocht, met welke marges en welke doorlooptijden. Het is naar onze inschatting zeer aannemelijk dat de lener in staat is en blijft om de lasten van deze financiering op te blijven brengen. Gezien de locatie van de appartementen en het aanhoudende woningtekort in Amsterdam is het daarbij aannemelijk dat binnen korte termijn na oplevering de verbouwde appartementen worden verkocht. 

Onze inschatting voor dit onderdeel komt hiermee uit op: Voldoende.

Zekerheden

Debiteuren die de financiering aangaan

• MKS Development B.V. KVK 99029588

• Dhr. Zia Karimi, 1-7-1984, in privé

• Probello, KVK 95642919

• Dhr. Ronald Hinko van der Meer, 17-10-1984, in privé

• Dhr. Faisal Samim, 18-01-1987, in privé

• Arivest Holding B.V.

• Copa Capital B.V.

• Karimi Capital B.V.

Aangezien de leners niet zijn gehuwd in gemeenschap van goederen, wordt door de partners niet mede ondertekend voor deze financiering. 2 leners zijn gehuwd op huwelijkse voorwaarden, deze zijn in ons bezit.

Toelichting: De primaire zekerheid is ruim toereikend. De LTV is bij de verstrekking hoog, dit wordt vertekend door het meefinancieren van de te betalen rente, welke in depot bij Waardevoorjegeld gaat. Gezien de 2x 2e hypotheken is de LTV in de eindsituatie 87%, wat voor Waardevoorjegeld acceptabel is. De waarden zijn gebaseerd op het taxatie rapport van 9 oktober 2025 van Gloudemans, een goed aangeschreven internationale Onroerend Goed taxateur. Gezien de situatie op de onroerend goed markt in Amsterdam is deze taxatie als een voorzichtige inschatting te beschouwen.  

Van ABN Amro is de bevestiging in het dossier dat er goedkeuring is voor vestiging van een 2e hypotheek op de woning van de heer Karimi. Deze woning heeft een getaxeerde waarde van € 787.000,- bij een hypothecaire inschrijving van € 600.000,- en een resterende hoofdsom van € 502.000,-.

Van ING is de bevestiging in het dossier dat er goedkeuring is voor vestiging van een 2e hypotheek op de woning van de heer Samim. Deze woning heeft een getaxeerde waarde van € 794.000,- bij een hypothecaire inschrijving van € 615.000,- en een resterende hoofdsom van € 486.000,-.

Voorzichtigheidshalve baseren we ons in de berekening van de dekkingswaarde voor beide privé woningen op het verschil tussen de taxatiewaarde en het inschrijvingsbedrag.

De markt voor onroerend goed in Amsterdam is dusdanig dat de inschatting van de verwachte verkoopopbrengst als realistisch wordt beschouwd.  

De ondernemers bevestigen hun vertrouwen en betrokkenheid op dit project middels het in privé meetekenen/verbinden voor deze financiering. Gezien de toereikende primaire zekerheden kwalificeren wij het onderdeel ‘Zekerheden’ als: Voldoende.