Nachtegaal 16, Wijk bij Duurstede

De heer A. Husseini (1984) heeft mondzorgkunde gestudeerd in Amsterdam. De heer A. Husseini is eigenaar van een mondhygiënepraktijk in Wijk bij Duurstede en verricht daarnaast werkzaamheden als ZZP’er buiten de eigen praktijk. In 2021 heeft hij een traject gevolgd bij Real Estate Masterclass en heeft vier vastgoedobjecten aangekocht in Wijk bij Duurstede en Maastricht. Door de jaren heen is hij goed in contact gebleven met vastgoedbeleggers en andere partijen binnen de vastgoedsector. De heer A. Husseini wil de kansen die hij in de vastgoedmarkt ziet gaan verzilveren.

Mevrouw Husseini-Bakker (1988) is ook tandarts en werkt in de praktijk in Wijk bij Duurstede.

De gesprekken met de ondernemers zijn door onze tussenpersoon van Myla Finance gevoerd. Er is sprake van goed ondernemerschap en weloverwogen acteren in zowel de mondzorgbedrijven als rond het vastgoed.

Het onderdeel 'ondernemer' kwalificeren we als voldoende.

Onder Caspar Holding vallen 2 B.V.s: Mondzorg De Horden B.V. en Mondhygiëne Wijk bij Duurstede B.V.  Meer informatie is te vinden op de website: https://mondpoort.nl/

Juridisch zijn dit zelfstandige rechtspersonen, maar economisch duidelijk verweven. Mondzorg de Horden is in 2023 verkocht en is een slapende BV. Vanaf dit jaar (2026) zal Ali daarin zijn externe waarneemwerkzaamheden in verrichten. Ali is bestuurder van Caspar Holding B.V.

Mondhygiëne Wijk bij Duurstede is een praktijk in Wijk bij Duurstede, waar in 2024 de activiteiten op een laag pitje zijn gekomen. De heer Husseini heeft gezondheidsproblemen gekregen, waardoor hij niet in staat is om zijn handen goed te gebruiken. Dit terwijl dit uiteraard cruciaal is voor een tandarts. Er is daarom een verschuiving naar onroerend goed activiteiten gemaakt en verhuur als tandarts om af en toe in te springen in praktijken met een acuut personeelstekort. Mevrouw Husseini is

De impact is voor dit project nog niet heel concreet te bepalen omdat niet bekend is in welke projecten/proposities uiteindeliijk zal worden geïnvesteerd. Voor het pand in Doorn geldt dat er geïnvesteerd gaat worden in een verbouwing, waarbij verduurzaming zal plaatsvinden.

De jaarrekening van Caspar Holding is geanalyseerd. Caspar Holding is de ‘basis’ van de groep en geeft daarmee geconsolideerd het beste beeld: Het eigen vermogen per 31-12-2024 bedraagt € 1.019.535,-. De solvabiliteit is met 68,8% goed te noemen en daarbij ruim boven de bancaire normen. Mondzorg de Horden is in 2023 verkocht en is een slapende BV. Vanaf 2026 zal de heer A. Husseini daarin zijn externe waarneemwerkzaamheden verrichten. De liquiditeit is ook goed te noemen, met name veroorzaakt door vlotte activa. Er is een laag liquiditeitsrisico.

De conclusie van MYLA Finance over Caspar Holding B.V.: “onderneming beschikt over een zeer sterke vermogenspositie, hoge solvabiliteit en ruime liquiditeitsbuffer. De holding is financieel stabiel en uitstekend geschikt als dragende entiteit binnen deze financieringsstructuur”.

De vermogenspositie van de ondernemers is dat ze een gezamenlijk vermogen hebben ter waarde van € 4.800.000,- waartegenover leningen uitstaan ter hoogte van € 2.300.000,-. Per saldo is er € 2.500.000,- netto vermogen aanwezig.

Er is geen prognose overlegd. Dit is voor Waardevoorjegeld acceptabel omdat het niet duidelijk is welke panden op welk termijn aangekocht zullen worden. De prognose bevat dan teveel variabelen. De betaalbaarheid van de financieringslasten is niet in het geding, doordat de te betalen rente van de gevraagde financiering wordt meegefinancierd.

Toelichting: Goedkeuring van ING voor vestiging van een 2e hypotheekrecht is verstrekkingsvoorwaarde.

De waarde van de privé woning is door MYLA Finance realistisch vastgesteld op € 1.350.000,-. Deze waardering ligt boven de WOZ-waarde van € 1.210.000,- en is gerechtvaardigd gezien de substantiële verbouwing na de taxatie in 2021 (€ 1.150.000,-) en de actuele marktindicaties, waaronder de Google-toets met een middenwaarde van circa € 1.286.000,-. De gekozen waarde bevindt zich binnen de marktbandbreedte en vormt daarmee een prudente en fiscaal goed verdedigbare inschatting voor een Box 1 (hoofdverblijf). Dit baseert MYLA Finance op de WOZ-waarde, Stellax-taxatie, WOZ-waarde, de koopprijs én de taxatie uit 2021. De hypothecaire inschrijving is € 900.000,- bij ING. De hypotheekhoogte is € 637.567,18. Daarmee resteert € 712.433,- nominale dekking, waaraan 90% dekkingswaarde door ons kan worden toegerekend. Hiermee is sprake van een LTV van 62,4% wat een relatief laag percentage is. Door de meegefinancierde rentekosten buiten beschouwing te laten is er sprake van een reële LTV van 57,2%.

Deze 2e hypotheekvestiging toont het commitment van de leners voor deze financieringsaanvraag en rechtvaardig het ontbreken van zichtbare inleg van eigen middelen. Deze financiering wordt namelijk deels gehanteerd als inbreng eigen middelen bij de hoofdfinancier van een aan te kopen pand in Doorn. Deze zekerheden, gecombineerd met de ruime vermogenspositie rechtvaardigen het rente percentage van 8,25%.

Gezien de toereikende primaire dekking kwalificeren wij het onderdeel ‘Zekerheden' als: Goed.

De debiteuren zijn:

• Dhr. A. Husseini in privé,

• Mevr. E. Husseini-Bakker in privé, de partner is debiteur o.g.v. het huwelijk én o.g.v. het in bezit hebben van de eigen woning waar hypotheek op gevestigd wordt,

• Caspar Holding B.V., op gericht op 25-05-2012, met KVK 55365337,

• Mondhygiëne Wijk bij Duurstede B.V., opgericht op 23-01-2015, met KVK 62472429.