Oosterpark Amsterdam

De heren Kalma (1985) en van der Veldt (1986) vragen hierbij financiering voor de aankoop en verbouw van een monumentaal pand gelegen aan Oosterpark 78 te Amsterdam vanuit hun beider B.V.’s.Men vraagt in deze 1e lening financiering van de aankoop, kosten en rente met een koopdeel per 22 september a.s. voor € 2.415.000,- Vervolgens wordt een 2e lening in bouwdepot verstrekt van € 885.000,- per januari 2026.Dit project is rentedragend vanaf 22 september. Het betaalverzoek voor dit project zal dus al snel verstuurd worden.

De onderneming

De heren Kalma (1985) en van der Veldt (1986) vragen financiering voor de aankoop en verbouw van een monumentaal pand gelegen aan Oosterpark 78 te Amsterdam vanuit hun beider B.V.’s.

In deze 1e lening worden de aankoop, kosten en rente gefinancierd per 22 september a.s. voor € 2.415.000,- en afname van het bouwdepot per 2 januari 2026 van € 885.000,-. Dit omdat de verwachting is dat de vergunningen voor splitsing en verbouw in december 2025 worden verstrekt.

Oosterpark 78 te Amsterdam is een pand met meerdere verdiepingen met een combinatie van grote ruimtes en gesloten vertrekken, verdeeld over zo’n 600 m². In de gevelrij aan het Oosterpark valt dit pand op door de witte kleur alsook door de breedte van het pand. Het pand is breed omdat het oorspronkelijk twee panden uit 1888 betreft die in 1922 zijn samengevoegd tot één woonhuis. Gezien de omvang en structuur van dit pand is het goed geschikt voor transformatie naar meerdere wooneenheden. Deze woning bevat nu herenhuizen. Na een flinke verbouwing en upgrade is sprake van 10 appartementen. Deze krijgen energielabel A. Deze 10 appartementen worden na realisatie deels verkocht en deels aangehouden. Deze laatste worden geherfinancierd door consumenten vastgoedbanken.

Het pand is gelegen in Amsterdam-Oost, direct aan het Oosterpark, een gebied dat de afgelopen jaren sterk in ontwikkeling is geweest. De omgeving bestaat uit een mix van woonhuizen, kantoren, onderwijsinstellingen en horecagelegenheden. In de directe nabijheid bevinden zich culturele voorzieningen zoals het Tropenmuseum en het Nationaal Monument Slavernijverleden. De wijk is goed bereikbaar met het openbaar vervoer en biedt diverse stedelijke voorzieningen binnen loopafstand. De buurt trekt een gemengd publiek van bewoners, studenten, ondernemers en toeristen, wat zorgt voor een constante vraag naar vastgoed en commerciële ruimte.

Er is geen erfpachtsituatie. De regeling opkoopbescherming is niet van toepassing. Voor dit project is geen funderingscode benodigd. Er is namelijk sprake van transformatie en niet van splitsing.

Er is in Amsterdam aanhoudend vraag naar compacte en tegelijkertijd goed afgewerkte appartementen. Aan die beide criteria voldoen de appartementen waarvoor nu financiering wordt gevraagd.

Gezien bovenstaande kwalificeren wij het onderdeel ‘Onderneming’ als: Voldoende

Specificatie

van de investering en financiering

Bedragen in € x € 1.000,-

De ondernemer(s)

De heer Kalma (1984) heeft samen met zijn compagnon van der Veldt (1985) een grote en monumentale woning in Amsterdam aangekocht. De heer Kalma heeft samen met zijn partner een vastgoedportefeuille van rond € 3.000.000,- opgebouwd met bijbehorende leningen van € 1.300.000,-. De panden bevinden zich in Amsterdam en Spanje en worden deels via AirBNB verhuurd. De heer Kalma en zijn partner zijn beide werkzaam in loondienst in de IT-sector. Het gezamenlijk inkomen uit loondienstverband op jaarbasis is € 400.000,-. De heer Kalma volgt de RealEstateMasterclass.

De heer van der Veldt heeft een DGA loon van € 64.000,-. Daarnaast bezit hij 4 panden in Nederland met een waarde van € 1.400.000,- en bijbehorende leningen van zo'n € 600.000,-. Zijn partner heeft inkomen en loondienstverband en ontvangt jaarlijks een aanzienlijk bedrag uit een schenking. Aangezien zij geen mede-debiteur is wordt dit in de weging niet betrokken. Er is forse overwaarde op hun privé woning.

De leners zijn hoog opgeleid en ervaren in het investeren in vastgoed projecten. Er is goede begeleiding vanuit de RealEstateMasterclass, door de financieel adviseur en op het gebied van verbouwingen en vergunningen. Dit ook vanwege de monumentale status. Er is door de ondernemers financiële begeleiding door de heer van Bennekom van MYLA Finance.

Omdat de leners goed samenwerken, strakke regie voeren op dit project, ervaren zijn in de vastgoedwereld en aanvullend goed inkomen verwerven uit diverse bronnen is onze kwalificatie voor het onderdeel ‘Ondernemers: Voldoende

Financieel historisch

Er zijn salarisgegevens en aangiften over de afgelopen jaren opgeleverd, alsook de jaarcijfers van de diverse B.V.’s van de leners. Deze geven voldoende informatie alsook comfort. Er is sprake van voldoende inkomen om de financieringslasten op te brengen. Daarnaast is de vermogenspositie in de afgelopen jaren dusdanig geweest, dat er een solide portefeuille is opgebouwd met renderende objecten in binnen en buitenland. Er is geen noemenswaardige BKR registratie.

Het onderdeel financieel historisch is gezien de gezonde financiële positie: Voldoende

Financieel prognoses (rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit)

Door de leners is een calculatie gemaakt van de verwachte kosten en opbrengsten voor dit project. Men wordt daarin goed begeleid. Er is een stevige verbouwing. Deze wordt uitgevoerd door een ervaren aannemersbedrijf, wat veel werk voor klanten van de RealEstateMasterclass uitvoert. De monitoring van deze verbouwing wordt door de leners zelf gedaan.

Er is geen funderingsproblematiek voor dit object. Doordat de te betalen rente voor het 1e jaar wordt meegefinancierd is er zekerheid dat de financieringslasten blijvend kunnen worden opgebracht. In de Bebi van de tussenpersoon is informatie over de ondernemers, hun vermogen en hun bestaande financieringen opgenomen. De splitsings- en verbouwingsvergunning zijn beide verstrekkingsvoorwaarde. Men verwacht een fatsoenlijk rendement en bij beheerste privé uitgaven zal er vermogensaanwas zijn waarmee opvolgende projecten gefinancierd kunnen worden. De eigen inbreng is goed te noemen.

De inschatting voor dit onderdeel komt hiermee uit op: Voldoende

Zekerheden

Debiteuren die de financiering aangaan

1. Dhr. K.J. Kalma hoofdelijk in privé

2. Mevr. I. Canitez-Kalma hoofdelijk in privé

3. Kalma Holding BV

4. Kalma Projects BV

5. Dhr. V.P. van der Veldt hoofdelijk in privé

6. Veldt Werk BV

7. Veldt Bouw BV

8. Veldt Goed B.V.

Toelichting:

De primaire zekerheden zijn gebaseerd op het taxatierapport van juli 2025 van het gerenommeerder kantoor Gloudemans met een verwachte waarde na verbouwing van € 3.800.000,-.  Naar onze mening is deze waardering voorzichtig ingestoken, voor vergelijkbare objecten zijn in eerdere gevallen fors hogere m2 prijzen gehanteerd. De leners verwachten ook een opbrengst die hoger ligt dan de taxatie aangeeft.

Op basis van deze, ons inziens conservatieve, taxatie is de LTV na oplevering 86%. Gedurende de verbouwing is de LTV hoger, dat is inherent aan een project waarin een pand wordt aangekocht en verbouwd. Deze financiering past goed binnen het vigerende financieringsbeleid omdat we 90% als norm qua LTV hebben vastgesteld. Gezien de krapte op de markt voor appartementen is het mijns inziens verantwoord met een LTV van 86% na oplevering te financieren.

In de door de tussenpersoon opgestelde rapportage is ruim voldoende informatie over de leners, hun vermogen en hun bestaande financieringen opgenomen. De inbreng eigen middelen is ruim voldoende.  Positief is dat de rentelasten worden meegefinancierd. De regeling opkoopbescherming is niet van toepassing.

Gezien de toereikende primaire zekerheid gecombineerd met de acceptabele LTV kwalificeren wij het onderdeel ‘Zekerheden’ als: Goed