Pastoor Dijkmansstraat Eindhoven

De onderneming

Eerder in 2025 zijn deze broers door Waardevoorjegeld succesvol gefinancierd in verband met de aankoop van een beleggingspand in Neede en Bocholtz. Voor de verbouwing van dit pand is geen vergunning nodig. Er is namelijk reeds sprake van twee huisnummers. Dat maakt de doorlooptijd korter alsook dat de taxatiewaardes vóór en ná verbouwing direct reëel zijn.

Er zijn door beide broers eigen B.V.'s opgericht voor de diverse onroerend goed projecten die worden gedaan. Bas heeft 100% aandelen in BVG Holding, welke 100% van de aandelen in BVG BV heeft. Tom heeft 100% aandelen in Grinto Holding, welke 100% van de aandelen in Grinto Vastgoed B.V. heeft.

Er wordt financiering gevraagd voor in totaal € 825.000,-, te verstrekken op 2 juni 2025. De totale looptijd bedraagt twaalf maanden, boetevrij aflossen kan vanaf zeven maanden.

Er worden van de huidige woningen 2 woningen gerealiseerd, welke naar verwachting minimaal € 910.000,- opbrengen. Eindhoven is het hart van de Brainport regio en heeft met oa ASML, Philips en de HighTechCampus veel arbeidsplaatsen.

Beide broers hebben de masterclass van Real Estate Masterclass gevolgd. In het afgelopen jaar zijn diverse andere vastgoedprojecten vanuit deze masterclass, met name in de regio Amsterdam, succesvol gefund via Waardevoorjegeld.

Er is beperkte historie omdat de B.V.’s relatief recent zijn opgericht vanwege gewijzigde regelgeving waardoor men van Box 3 beleggen naar beleggen via een BV overstapt. Deze transactie is de derde die via beide B.V.'s wordt uitgevoerd. Er is voldoende kennis van en ervaring in aankoop en splitsing. Daarnaast is er goede begeleiding op diverse fronten.

De ondernemers en de tussenpersoon hebben goed zicht op de totale onroerend goed portefeuille en de bijbehorende financieringslasten. De totale financiering na verstrekking van deze derde leing is per B.V. € 1.441.250,- en gezamenlijk € 2.882.500,-.

Gezien bovenstaande kwalificeren wij het risico voor het onderdeel 'de Onderneming’ als Gemiddeld

De ondernemer(s)

De heer T. van Grinsven 1986 en de heer B. van Grinsven 1981 wonen in Groesbeek respectievelijk Nijmegen. Bas was tot eind 2024 16 jaar werkzaam als warehousemanager bij Micromedia, waarbij 2-3 van de 50 medewerkers een afstand tot de arbeidsmarkt heeft. Sinds kort is Bas gestart met het bedrijfsmatig opstarten van splitsingsactiviteiten. De wens om voor zichzelf en zijn kinderen een goed pensioen veilig te stellen zorgde ervoor dat hij zich is gaan verdiepen in vastgoed.

Hij heeft dit samen met broer Tom opgestart, Tom heeft een verleden als businesscontroller bij een bungalowpark, vanuit detachering en bij Dekra. Vanuit die rol heeft hij geleerd om nauwkeurig en risicomijdend te werken. Dit komt terug in zijn analyse van aankoopkansen voor hun onroerend goed portefeuille. Leegstaande panden worden klaargemaakt voor de behoefte van de woningmarkt. Vanuit een soortgelijke manier van denken en werken rond jongeren met een afstand, kijkt Bas juist naar wat wel kan of mogelijk is met panden. Op meerdere plekken zijn al projecten opgestart en in afrondingsfase. Op dit moment besteden de broers veel aandacht aan een opvolg-traject binnen de Real Estate Masterclass om 5-8 projecten tegelijk te draaien. Naast de aanvragen in Bocholtz, Neede en Eindhoven is men nu bezig met projecten in Gennep en in Amsterdam.

Bas wordt gezien als de enthousiaste en oplossingsgerichte ondernemer. Tom compenseert dat met een meer kritische en behoudender benadering. Hun doel is om in 2025 30 moderne energiezuinige en courante wooneenheden te bouwen danwel gebouwd te hebben.

Door de ervaring en goede begeleiding kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Ondernemers’ als: Gemiddeld

Financieel historisch

De heren van Grinsven hebben tot voor kort in loondienst gewerkt, recent zijn de B.V.'s opgericht. Er zijn IB-aangiften overlegd, waaruit de in bezit zijnde panden worden bevestigd. Dit geldt ook voor de BKR-registraties. In het verleden is men in staat gebleken de financieringslasten op te brengen.

Omdat er geen financieel bedrijfsmatig trackrecord is, kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Historische resultaten’ als n.v.t.

Financieel prognoses (rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit)

De rentelasten van de gevraagde kortlopende financiering kunnen goed voldaan worden. Dit omdat vanuit de verkoop van de huidige in privé bezit zijnde panden er toereikende cashflow ontstaat. Dit is bevestigd door onze tussenpersoon. Ook is er inkomen uit loondienstverband van de partner van Bas. De opbrengst uit verkoop van een deel van de huidige portefeuille wordt niet gebruikt ter aflossing, maar laat wel zien dat er inkomen en resultaat wordt gegenereerd. Men is van zins tussentijds na afwikkeling van verkoop van 1 van de 2 woningen de opbrengst te gebruiken voor aflossing van een evenredig deel van de financiering.

De verkoopbaarheid van de panden wordt als goed ingeschat.

Omdat er geen complete prognose aanwezig is, kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Prognoses’ als: n.v.t.

Zekerheden

Als investeerder ontvangt u het eerste recht van hypotheek op het pand aan de Pastoor Dijksmansstraat 24-26 te Eindhoven.

Debiteuren die de financiering aangaan

1.      Grinto Vastgoed B.V.

2.      BVG B.V.

3.      Grinto Holding B.V.

4.      BVG Holding B.V.

5.      T. van Grinsven in privé

6.      B. van Grinsven in privé

Toelichting: De twee vastgoed B.V.'s worden beide voor 50% eigenaar van het aangekochte onroerend goed. De twee holdings worden verbonden. Daarnaast tekenen de eigenaren hoofdelijk mee in privé. Gezien de overwaarde in de onroerend goed-portefeuille heeft deze materiële waarde. De marktwaarde na verbouwing is vastgesteld op het bedrag zoals in de tabel opgenomen. Daarmee is een LTV van 90,6%.

Daarnaast komt er een rentedepot voor 8 maanden (welke in beheer blijft bij Waardevoorjegeld), waarbij de rentebetalingen voor deze maanden dus gegarandeerd zijn.

De primaire zekerheid is net niet toereikend voor de financiering. Dat zorgt ervoor dat we voor het onderdeel ‘Zekerheden’ het risico kwalificeren als: Gemiddeld