Vastgoedfinanciering Stichting Foenix Kringloop en Re-integratie herfinanciering

De Stichting Foenix Kringloop en Re-integratie wordt geleid door een managementteam. Men werkt met 3 kringloopwinkels en een circulair ambachtscentrum in Apeldoorn. Per 1 januari 2026 is de heer Heuvelink de enige directeur bestuurder. De heer Heuvelink heeft kennis en ervaring opgedaan in diverse controllersfuncties. In de gevoerde gesprekken en uit de aangeleverde documenten blijkt dat er sprake is van kennis van zaken. Sinds de komst van de heer Heuvelink wordt de organisatie op een meer zakelijke/bedrijfseconomische wijze aangestuurd. Bij het onderdeel 'Onderneming' wordt meer informatie gegeven over de organisatie. Vanwege de kwaliteiten van de ondernemer kwalificeren wij het onderdeel ‘Ondernemers’ als: Voldoende.

In 2020 is financiering aangevraagd en georganiseerd door Foenix voor de aankoop van een pand in Apeldoorn. Op de financiering van € 607.000,- is regulier afgelost. De geplande herfinanciering stond gepland voor 60 maanden na verstrekking, zijnde januari 2026. Op verzoek van de directie wordt hierbij verlenging met 1 jaar aangevraagd. Het resterende obligo bedraagt € 507.900,- Zie www.foenix.nl.

In 1982 is Foenix als burgerinitiatief opgericht vanuit de wens te werken aan een duurzame en betrokken samenleving. Men heeft werkplekken voor jongeren gecreëerd rondom duurzaam hergebruik en dit bekostigd met de verkoop in kringloopwinkels. Ruim 40 jaar later werkt men nog steeds zo, er wordt betrokkenheid, duurzaamheid en innovatief ondernemen samengebracht. Dit met het doel om een betere buurt, stad, samenleving en wereld te realiseren. Elk jaar dragen de inwoners van de stad Apeldoorn bij aan deze missie, doordat er jaarlijks meer herbruikbare spullen worden gebracht en gekocht. Alle medewerkers kunnen daardoor op optimistische wijze werken aan hun positie op de arbeidsmarkt en samenleving. Er wordt geïnnoveerd, zo zijn de volgende activiteiten toegevoegd aan de inspirerende kringloopwinkels: De Fietsenmaker, Repair Café, De Klokkenmaker, De Wasserij & Het Textielatelier en de Technische Werkplaats. Foenix Kringloop en Re-integratie is al ruim 40 jaar actief in Apeldoorn en een gevestigde naam in de kringloopbranche.

Over de door ons verstrekte hypothecaire lening zal binnenkort een keuze worden gemaakt. Dit kan betekenen dat in 2026 wordt overgegaan tot verkoop van het pand, waarna de verstrekte lening zal worden afgelost of dat men overgaat tot herfinanciering van de verstrekte leningen. Naar aanleiding van het bovenstaande is ons verzocht om de looptijd van de huidige verstrekte leningen te verlengen met 1 jaar. Voor deze periode is een verdubbeld rentepercentage van toepassing, omdat dat beter past bij de huidige markt en bij de aard van de financiering. Op verzoek wordt het huidige maandelijkse aflosschema gecontinueerd. Uiteraard blijft ook het gevestigde hypotheekrecht in stand. Door de gestegen waarde van het pand en het afgenomen leningbedrag is de zekerhedenpositie verbeterd. Er is sprake van verantwoord en consistent ondernemerschap. Het onderdeel ‘Onderneming’ kwalificeren wij als: Voldoende.

De cijfers over 2024 en tussentijds 2025 van Foenix Vastgoed B.V. zijn ontvangen.

De omzet bedraagt zo’n € 120.000,-, dit bestaat uit verhuuropbrengsten. De kringloopwinkels zijn relevant voor de realisatie van de bedrijfsresultaten, waardoor de verhuuropbrengsten voor de Vastgoed B.V. gerealiseerd kunnen worden. De omzet voor Foenix was € 2.580.000,- voor 2024 en naar verwachting € 2.675.000,- voor 2025. Door de diverse oorzaken is het bedrijfsresultaat negatief geweest in de voorbije jaren, € -102.000,- respectievelijk € - 131.000,-.

Door de financieel directeur is een rentabiliteitsprognose voor 2026 tot en met 2028 aangeleverd. Daaruit blijkt een verbetering qua omzet en nettowinst voor de Kringloopwinkels en het Ambachtscentrum. Naast een bescheiden jaarlijkse omzetgroei is er met name resultaatverbetering door het terugdringen van de kosten, met name wat betreft personeel, inhuur en huur, daarnaast nemen kosten van het wagenpark af en zijn diverse besparingen ingerekend. Hierdoor is het mogelijk om positieve resultaten en gezonde cashflow te realiseren voor de voorliggende jaren. De stichting kan dus ruimschoots voldoen aan haar huurverplichting richting Foenix Vastgoed B.V., die daarmee op haar beurt over voldoende middelen beschikt om aan haar rente- en aflossingsverplichtingen te voldoen.

De omzet voor de stichting wordt geschat op € 2.675.000,- voor 2026, € 2.720.000,- voor 2027 en € 2.750.000,- voor 2028. Er wordt een bedrijfsresultaat verwacht van respectievelijk € 40.000,-, € 50.000,- en € 16.000,-. Op basis hiervan wordt Foenix in staat geacht de financieringslasten op te kunnen brengen alsook om de solvabiliteit te verbeteren. De solvabiliteit zal stijgen van 20% per ultimo 2026 naar 25% per ultimo 2028. Men heeft voorzichtig en behoudend gecalculeerd, omdat men zich niet rijk wil rekenen. Foenix is er in de voorbije verliesgevende jaren ook in geslaagd de betaling van rente en aflossing conform schema te doen. In de prognose zijn de aflossingen en rentelasten correct ingerekend.

De inschatting voor dit onderdeel komt hiermee uit op: Voldoende.

Zekerheden:

Debiteuren die de financiering aangaan

1.       Foenix Vastgoed B.V.

Toelichting:

De zekerheden blijven gelijk aan de oorspronkelijke verstrekking. Er blijft een 1^e recht van hypotheek op het destijds gefinancierde pand. De waarde daarvan is gestegen, door aflossing is het obligo gedaald. Daarmee is de LTV nog geen 39%. Dat maakt het ook acceptabel dat we ons baseren op het taxatierapport van september 2024. Conform financieringsbeleid zou deze maximaal 12 maanden oud mogen zijn, deze overschrijding met enkele maanden is acceptabel. De huurpenningen waren en blijven aan ons verpand.

Gezien de ruim toereikende zekerheden kwalificeren wij het onderdeel ‘Zekerheden’ als: Voldoende.