De onderneming
De Stichting PIM te Dorst (bij Breda) bestaat sinds 2006 en is een kleinschalige zorgwoningen voor 16 jongeren (doelgroep 18 tot en met 32 jaar) met een meervoudige beperking.
Dit betreft een stichting zonder winstoogmerk, en met ANBI-status. We scharen deze onder de categorie maatschappelijk project.
Het initiatief hiervoor lag bij een groep ouders van kinderen met een meervoudige handicap. Door zélf de regie te nemen, en door de inzet van eigen tijd en middelen, kon er een woonvoorziening gerealiseerd worden. De kleinschaligheid in de zorg, nabijheid van ouders en andere betrokkenen en een volwaardige plaats in een kleine (dorps)gemeenschap maakt dat dit voor de kinderen een goede plek is. Een plek waar huiselijkheid, ondersteuning op alle mogelijke gebieden en veel persoonlijke aandacht ervoor zorgen dat de kinderen zich veilig voelen en worden aangemoedigd om zich te laten zien.
Vanaf 2013 is er ook dagbesteding op deze locatie. Daarvan maken 23 jongeren gebruik. Ook logeren er regelmatig andere kinderen. Er wordt gewerkt met een team van 14 persoonlijk begeleiders, 23 begeleiders, een beweegagoog, 3 teamleiders en een medewerker technische dienst.
Zie www.stichting-pim.nl voor meer informatie.
De stichting heeft een directeur bestuurder en 3 toezichthouders. Van hen is 1 toezichthouder gestart in oktober 23 en de andere 2 op 1 april 24, relatief korte aanstellingen dus. 1 van de toezichthouders is ook ouder van een van de jongeren.
De wissel in toezichthouders heeft geleid tot ander financieel inzicht, een correctie in de jaarrekening van 2023 over eerdere jaren. Er zijn eenmalige kosten gemaakt en liquiditeitstechnische tegenvallers geweest.
Momenteel is er een wachtlijst van medewerkers die willen werken bij Stichting Pim. In de zorg is dit uniek.
De stichting heeft het vastgoed in eigendom en er is derhalve sprake van een eigen gebruik situatie. Momenteel is Rabobank huisbankier en op de lening op het onroerend goed moet jaarlijks nog verplicht ruim € 60.000,- worden afgelost worden. De huidige financiering van het pand bedraagt afgerond nog ongeveer € 950.000. De wens is om de huidige financiering om te zetten naar een aflossingsvrije lening in combinatie met een verhoging om zodoende de liquiditeit van de stichting te verbeteren en ook ruimte te krijgen om de voorzieningen voor groot onderhoud te realiseren. De gewenste verhoging is € 350.000, waardoor de gevraagde financiering uitkomt op € 1.300.000. Dit zal dus gesplitst worden in twee delen met dezelfde voorwaarden en zekerheden. Het gebouw heeft als bouwjaar 2008. Enerzijds is het de woning waar de kinderen wonen en daarnaast zijn er bij het gebouw nog een aantal opstallen, zoals een schuur, tuinhuizen, een overkapping en een fietsenstalling. Het perceel is fors met een oppervlakte van 3.915 m². Zonnepanelen en een warmtepomp zijn aanwezig.
Gezien de stabiele organisatie en het acteren in een werkveld met lage risico's en aanhoudende behoefte aan deze zorg kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Onderneming’ als: Laag
De ondernemer(s)
De heer Ad Krijnen (1967) is sinds 2022 directeur bestuurder, tot 2022 nam een ouder deze rol op zich. Ad Krijnen was al vanaf 2015 als vrijwilliger betrokken als adviseur met ruim 35 jaar ervaring in de zorg en als ervaren ondernemer. Er is sprake van voldoende financieel inzicht. De bestuurder laat zich adviseren door zijn accountant en heeft voor de gevraagde herfinanciering het Financieringsgilde ingeschakeld.
Er zijn op het vlak van de toezichthouders in de voorbije jaren de nodige wisselingen geweest met een daarmee gepaard gaande beleidswijziging.
Vanwege de ervaring van deze bestuurder en het acteren in een laag-risico werkgebied met een stabiele groep aan bewoners en personeel is er voor het onderdeel ‘Ondernemers’, wat in deze casus minder relevant is als kwalificatie: Laag
Financieel historisch
Voor de historische resultaten is gekeken naar de jaarcijfers over 2021 tot en met 2023. Daaruit blijken stabiele omzetstromen, wel zijn er wisselende kostenbedragen. De cijfercorrectie over 2023 heeft voor de resultatenrekening positieve impact. De personeelskosten in 2023 zijn gestegen, dit in verband met hogere lonen en een uitbreiding van het personeelsbestand. Elk jaar zijn de resultaten positief, over 2023 zijn de marges beperkt. Er is sprake van een gezonde financiële positie. Het eigen vermogen bedraagt meer dan € 1.000.000,-, er is een forse overwaarde in het in bezit zijnde onroerend goed.
Gezien de hoogte van de resultaten kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Historische resultaten’ als: Gemiddeld
Financieel prognoses (rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit)
Voor de jaren 2024 tot en met 2026 is een prognose opgesteld. Daaruit blijkt een lichte groei van de omzet, het bedrijfsresultaat verbetert fors doordat naar verwachting eenmalige kosten niet terugkomen.
De verwachting is dat de jaarlijkse resultaten boven € 100.000,- uitkomen. Door de stabiele inkomstenstroom en het financieel management is de kans reëel dat deze prognose wordt gerealiseerd. Alle bewoners hebben een levenslange zorgindicatie. Stichting Pim heeft dus een gegarandeerde inkomensstroom.
Gezien de ontwikkeling van de resultaten kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Prognoses’ als: Laag
Duurzaamheid
Er wordt energiezuinig gewoond, er worden warmtepompen gebruikt alsook zonnepanelen.
Zekerheden
Als investeerder ontvangt u het eerste recht van hypotheek op het onroerend goed aan de Geerstraat 5 te Dorst.
Er is geen recente taxatie aanwezig, maar o.b.v. de herbouwwaarde welke in april 2023 door IWD is vastgesteld, bedraagt deze herbouwwaarde € 4.135.000,-. De marktwaarde wordt door de klant ingeschat op € 3.500.000,- tot € 4.250.000,-. Voor verstrekking wordt nog een taxatie gemaakt, waaruit een toereikende marktwaarde dient te blijken.
Gezien de hoogte van de zekerheden kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Zekerheden’ als: Laag
