De onderneming
JVV Holding is de financiële holding, die gericht is op het ontwikkelen, de directievoering, de bouw en het beheer van vastgoed. Onder deze holding valt de entiteit in Italië, genaamd PaVeDeCi, waarin de ontwikkeling en bouw van 24 vakantieappartementen plaatsvindt in Collonella, Italië. Deze valt volledig onder het Italiaanse belastingregime.
De bouw en afbouw van de 24 appartementen is fase A. Initieel was het plan om de vakantiebungalows direct na realisatie te verkopen. Het businessplan is gewijzigd omdat men door volledige afbouw en inrichting een hogere verkoopwaarde genereert. Daarnaast ontstaan goede verhuurresultaten. Dit heeft impact op de benodigde financiering, omdat er tussentijds geen geldstroom ontstaat uit de verkoop. In totaal is er voor het gehele project € 10.000.000,- benodigd. Hiervan is nog € 2.000.000,- bestemd voor de afbouw van de woningen uit fase A. Daarmee is de totale investering voor fase A uitkomt € 5.500.000,-. De kosten voor fase B zullen € 4.500.000,- bedragen. De totaalkosten zijn inclusief het aanleggen van de wegen, restaurant en het zwembad.
Er zullen in dit project in de fase B 18 extra appartementen worden gebouwd. Deze zijn uit de scope van deze herfinancieringsaanvraag gelaten. De onderneming had het voornemen om alle 6 de lopende tranches per eind 2024 af te lossen middels herfinanciering bij een Italiaanse bank. Dit is echter niet mogelijk gebleken doordat de Italiaanse banken niet bereid bleken een lening te verstrekken zolang er een prioriteitsaandeel in handen is van Waardevoorjegeld. Daarom is deze herfinanciering opgezet.
Om het volledige project goed te kunnen beheersen, zowel vanuit de opdrachtgevers als vanuit ons is het dringende advies gegeven om begeleiding te regelen vanuit een vertrouwd accountantskantoor, die naast de gehele planning ook een meerjaren-liquiditeitsprognose opstelt. De gesprekken hierover zijn in een vergevorderd stadium.
Op dit moment wordt onderzocht hoe we het beste om gaan met de overgang van ontwikkeling naar exploitatie. Wellicht is het verstandig om het deel dat nu in exploitatie wordt genomen over te dragen aan een nieuwe entiteit. Als dat zo is, worden natuurlijk ook de zekerheden voor u als investeerder daarin meegenomen. Er is over dit project nauw en goed contact met de leningnemers.
Gezien het bovenstaande kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Onderneming’ als: Gemiddeld
De ondernemer(s)
JVV Holding BV kent 2 aandeelhouders, zijnde de broers Joost en Vincent Viester. Joost Viester is een rasechte ondernemer met een financiële en logistieke achtergrond. Hij is afgestudeerd als Logistiek manager en is actief in tal van branches en projecten. Joost Viester heeft als ondernemer ervaring op het gebied van organisatie, personeel, financiën en kan meedenken over uw toekomst. Hij is onder andere actief bij reorganisaties en kan u adviseren en begeleiden bij ondernemingsplannen, reorganisaties, financieringen, etc.
Vincent Viester, de drijvende kracht onder dit project, is een echte ondernemer met een commerciële achtergrond. Hij heeft jarenlang ervaring in het opzetten en leiden van commerciële afdelingen. Vincent Viester is een leider die moeilijke beslissingen niet uit de weg gaat.
Beide broers hebben jarenlange ervaring op het gebied van ondernemen in het buitenland. Joost en Vincent Viester wonen in Ermelo, zijn actief in heel Nederland en hebben een uitgebreid netwerk dat zij graag inzetten voor andere ondernemers.
Vanwege de eerdere ervaringen gedurende dit financieringstraject kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Ondernemers’ als: Gemiddeld
Financieel historisch
De historische gegevens van de holding zeggen niet zo veel. Het gaat hier echt om een projectfinanciering, waarbij de historische resultaten van de holding niet bijzonder van belang zijn.
Gezien bovenstaand kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Historische resultaten’ niet.
Financieel prognoses (rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit)
Het betreft hier een pure projectfinanciering, waarbij sprake is van investeringen in aankoop en afbouw, en toekomstige opbrengsten uit verhuur als ook een verwachte winst bij verkoop van het totale project. In de planning staat deze gepland voor 5 jaar na gereedkomen van het bungalowpark eind 2026, begin 2027.
Voor de prognose is uitgegaan van de realisatie van plan A, zijnde de eerste 24 bungalows met de daarbij behorende kosten en opbrengsten. Plan B, de realisatie van de overige 18 woningen is dus buiten beschouwing gelaten van deze herfinanciering.
De EBITDA voor 2025 is positief, door de te betalen rentelasten over de totale lening voor Deel A (€ 2.800.000) ontstaat er in 2025 een beperkt liquiditeitstekort, wat door de ondernemers kan worden opgevangen.
Gezien het bovenstaande kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Prognoses’ als: Verhoogd
Zekerheden
Het vestigen van een hypotheekrecht in Italië is gewoon mogelijk. Echter twee belangrijke factoren maken deze mogelijkheid minder aantrekkelijk:
- De kosten van een hypotheekrecht in Italië worden verhoogd door een belasting, die hierover wordt geheven. Een dergelijk recht is dus enorm duur voor de leningnemer, en kan wellicht beter worden gebruikt voor het uitbetalen van een extra risicopremie aan de investeerders
- In het geval tot uitwinning zou moeten worden overgegaan, werkt het in Italië anders dan in Nederland. Er is behoorlijk wat meer tijd nodig als gevolg van rechtspraak en behandeling via het Italiaanse rechtssysteem.
Om bovenstaande te pareren is er een zekerheid uitgewerkt, waarbij de stichting Zekerheden Waardevoorjegeld een prioriteitsaandeel heeft gekregen. Dit voorkomt dat het vastgoed kan worden verkocht uit de B.V. danwel dat er op basis van een hypotheek wordt geleend voor dit project. Hiermee is de zekerheid goed geregeld. Voor de initiële verstrekking van de eerste lening is een positief advies ontvangen van onze jurist inzake deze constructie.
Zowel JVV Holding BV als de beide broers in privé tekenen mee bij deze aanvraag.