De onderneming
JVV Holding is de financiële holding, die gericht is op het ontwikkelen, de directievoering, de bouw en het beheer van vastgoed. Onder deze holding valt de entiteit in Italië, genaamd PaVeDeCi, waarin de ontwikkeling en bouw van in totaal 42 vakantieappartementen plaatsvindt in Collonella, Italië. Deze valt volledig onder het Italiaanse belastingregime.
De bouw en afbouw van de 24 appartementen is fase A. Initieel was het plan om de vakantiebungalows direct na realisatie te verkopen. Het businessplan is gewijzigd omdat men door de volledige afbouw en inrichting een hogere verkoopwaarde genereert. Daarnaast ontstaan goede verhuurresultaten. Dit heeft impact op de benodigde financiering, omdat er tussentijds geen geldstroom ontstaat uit de verkoop. In totaal is er voor het gehele project € 10.000.000,- benodigd. Hiervan is nog € 2.000.000,- bestemd voor de afbouw van de woningen uit fase A. Daarmee is de totale investering voor fase A € 5.500.000,-. Deze kosten zijn inclusief het aanleggen van de wegen, restaurant en het zwembad. Fase A is dan ook het grootste deel.
Er zullen in dit project in de fase B 18 extra appartementen worden gebouwd. Om dit project goed te kunnen beheersen, zowel vanuit de opdrachtgevers als vanuit ons is het advies opgevolgd om begeleiding te vragen vanuit een vertrouwd accountantskantoor, die naast de gehele planning ook een meerjaren-liquiditeitsprognose opstelt.
Er is sprake van een solide werkwijze, waarbij het evenwicht tussen benutten van kansen en beheersen van risico´s correct wordt vorm gegeven. Gezien het bovenstaande kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Onderneming’ als: Gemiddeld
De ondernemer(s)
JVV Holding BV kent 2 aandeelhouders, zijnde de broers Joost en Vincent Viester. Joost Viester is een rasechte ondernemer met een financiële en logistieke achtergrond. Hij is afgestudeerd als Logistiek manager en is actief in tal van branches en projecten.Vincent Viester, de drijvende kracht onder dit project, is een echte ondernemer met een commerciële achtergrond. Hij heeft jarenlang ervaring in het opzetten en leiden van commerciële afdelingen. Vincent Viester is een leider die moeilijke beslissingen niet uit de weg gaat.Beide broers hebben jarenlange ervaring op het gebied van ondernemen in het buitenland; met name in Italië. Joost en Vincent Viester wonen in Ermelo, zijn actief in heel Nederland en hebben een uitgebreid netwerk dat zij graag inzetten voor andere ondernemers.
Joost Viester heeft als ondernemer ervaring op het gebied van organisatie, personeel, financiën en kan meedenken over de toekomst van ondernemingen. Hij is onder andere actief bij reorganisaties en kan adviseren en begeleiden bij ondernemingsplannen, reorganisaties, financieringen, etc.
Zoon Jochem, de zoon van Vincent, is ondertussen ook volledig betrokken bij dit project. Ook hij heeft veel met het land Italië, houdt zich ook bezig met de import van Italiaanse wijn. Maar voor dit project is hij met name bezig met de marketing.
Vanwege de eerdere ervaringen gedurende dit financieringstraject kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Ondernemers’ als: Gemiddeld
Financieel historisch
De historische gegevens van de holding zijn beperkt relevant. Deze aanvraag betreft namelijk een projectfinanciering, welke volledig los staat van eerder gerealiseerde resultaten in het verleden binnen deze holding. Wel kan worden vastgesteld, dat de aangepaste begroting goed overeen komt met de uitgaven die tot nu toe zijn gedaan. Ondanks de Coronaperiode (waarbij destijds vertraging is opgelopen, blijven de kosten overzienbaar als gevolg van goede afspraken met de partijen die het complex bouwen.
Recent heeft er een herfinanciering van de bestaande leningen plaatsgevonden. Hierbij kan worden opgemerkt, dat er twee grote investeerders zich voor de gehele voorliggende periode hebben gebonden aan deze ontwikkeling. Zij hebben in totaal 2,5 miljoen gefinancierd en hebben het goede vertrouwen in dit project. In het verdere verloop van dit project zullen meer gelden vanuit private investeerders worden opgehaald.
Gezien bovenstaand kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Historische resultaten’ als zijnde: niet van toepassing.
Financieel prognoses (rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit)
Het betreft hier een pure projectfinanciering, waarbij sprake is van investeringen in aankoop en afbouw, en toekomstige opbrengsten uit verhuur als ook een verwachte winst bij verkoop van het totale project. In de planning staat deze gepland voor 5 jaar na gereedkomen van het bungalowpark in 2027.
Voor de prognose is uitgegaan van de realisatie van plan A, zijnde de eerste 24 bungalows met de daarbij behorende kosten en opbrengsten. Plan B, de realisatie van de overige 18 woningen is vooralsnog buiten beschouwing gelaten.
De EBITDA voor 2025 is positief, door de te betalen rentelasten over de totale lening voor Deel A ontstaat er in 2025 een beperkt liquiditeitstekort, wat door de ondernemers kan worden opgevangen.
Omdat de ontwikkeling van dit complex in een toeristische regio van Italië valt, zijn er mogelijkheden voor het aanvragen en toekennen van een Europese Subsidie. Deze subsidie heeft zowel betrekking op het al gerealiseerde deel als op de nog te bouwen fases. Het onderzoek hiernaar is gedaan en de aanvraag is ingediend. In alle berekeningen is er echter voorzichtigheidshalve geen rekening met deze subsidieregeling gehouden. Mocht deze subsidieregeling wel worden toegekend, dan zullen we u hier over informeren, waarbij we dan ook een gewijzigde financieringsopzet zullen gaan uitwerken. De uitkomst van deze aanvraag wordt nog vóór de zomerperiode verwacht.
Gezien het bovenstaande kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Prognoses’ als: Verhoogd
Zekerheden
Het vestigen van een hypotheekrecht in Italië is gewoon mogelijk. Echter twee belangrijke factoren maken deze mogelijkheid minder aantrekkelijk:
- De kosten van een hypotheekrecht in Italië worden verhoogd door een belasting, die hierover wordt geheven. Een dergelijk recht is dus enorm duur voor de leningnemer, en kan wellicht beter worden gebruikt voor het uitbetalen van een extra risicopremie aan de investeerders;
- In het geval tot uitwinning zou moeten worden overgegaan, werkt het in Italië anders dan in Nederland. Er is behoorlijk wat meer tijd nodig als gevolg van rechtspraak en behandeling via het Italiaanse rechtssysteem.
Om bovenstaande te pareren is er een zekerheid uitgewerkt, waarbij de stichting Zekerheden Waardevoorjegeld een prioriteitsaandeel heeft gekregen. Dit voorkomt dat het vastgoed kan worden verkocht uit de B.V. danwel dat er op basis van een hypotheek wordt geleend voor dit project. Hiermee is de zekerheid goed geregeld. Voor de initiële verstrekking van de eerste lening is een positief advies ontvangen van onze jurist inzake deze constructie.
Zowel JVV Holding BV als de beide broers in privé tekenen mee bij deze aanvraag.
