Coöp Supermarkt te Melissant vastgoed

Lokaal project

Bij dit project krijgen inwoners uit Melissant en Herkingen voorrang op inschrijving. Tussen donderdag 11 september 19:00 uur en maandag 15 september 12:00 uur kunnen uitsluitend mensen uit Melissant en Herkingen inschrijven. Op 16 september om 19:00 uur zal het project (indien van toepassing) worden opengesteld voor alle investeerders.

De onderneming

Deze supermarkt is per 7 juni jongstleden gesloten. Het betrof een Coöp filiaal wat jaren heeft bestaan. Door ziekte onder personeelsleden en gebrek aan goede aansturing is de winkel de laatste tijd in een neergaande spiraal gekomen, met de sluiting tot gevolg. De Coöp was de laatste jaren de enige supermarkt, zelfs de enige winkel in Melissant. Met de sluiting van de winkel zijn alle winkelfaciliteiten in het dorp verdwenen, alsook pakketpunt en geldautomaat. Ook de supermarkt in Herkingen gaat definitief dicht en verwacht eind september 2025 de deuren te sluiten. De dichtstbijzijnde winkels zijn nu de PLUS in Stellendam en de Coöp in Dirksland.

Melissant groeit ieder jaar en telt momenteel zo´n 2.200 inwoners. Binnenkort zullen 300 arbeidsmigranten zich in het dorp gaan vestigen. Deze uitbreiding van de lokale gemeenschap betekent niet alleen meer leven in het dorp, maar dit is ook een waardevolle aanvulling op het klantenbestand. Met een grotere en meer diverse klantengroep ontstaat er een stevig fundament voor een gezonde, toekomstbestendige onderneming.

Na het verkrijgen van deze financiering wordt direct gestart met het reinigen en (beperkt) opknappen van de winkel. Men is van plan per 1 oktober de winkel te heropenen. Hoe langer er wordt gewacht, hoe meer mensen gaan uitwijken naar winkels in omliggende dorpen. Het grootste deel van het huidige personeel heeft aangegeven weer bij deze heropende Coop te willen werken.  

Met de jarenlange ervaring van Jan Verkaik ( 1965 ) die ruim 40 jaar ervaring heeft in het supermarkt wezen (die mei jongstleden voor de eerder via ons gefinancierde supermarkt in Goudswaard de herstart heeft gerealiseerd) kan deze winkel weer gaan floreren en kan er met de aanvulling van (lokale) producten weer een groot succes van gemaakt worden.

Het sentiment in Melissant na sluiting van de Coöp is dat men graag een supermarkt terug wil. Uit de media blijkt dat er vrijwillige pendeldiensten zijn opgezet door buurtbewoners om ouderen en minder mobielen naar nabijgelegen supermarkten te brengen. Door deze mensen weer naar de supermarkt te krijgen zal de eerder gerealiseerde omzet en resultaten naar verwachting overtroffen worden.

Supermarkten leveren met name primaire goederen en voorzien in een behoefte, hebben daarnaast veelal een bredere sociale functie. Zeker in een dorp waar geen andere winkels meer aanwezig zijn, waar een pakketpunt en geldautomaat opnieuw worden opgesteld. Beide leveren naar verwachting traffic richting de supermarkt.  

Er wordt een flyer voor de lokale bevolking van Melissant en Herkingen opgestart. Inwoners uit die twee plaatsen, krijgen dan ook de eerste mogelijkheid om te investeren in dit project.

Specificatie lening

Bedragen in € x 1.000,-

 Gezien het bovenstaande kwalificeren wij het onderdeel ‘Onderneming’ als: Voldoende

De ondernemer(s)

De heer J. Verkaik (1965) is een ervaren supermarkt ondernemer. Hij is reeds jarenlang actief in de supermarkt branche. Daarnaast heeft hij ervaring in het doorstarten van supermarkten. Met een groot netwerk en een goed gevoel voor commerciële kansen is hij in staat gebleken veel ondernemingen een goed vervolg te geven. De heer Verkaik heeft recent met succes de supermarkt in Goudswaard nieuw leven in geblazen en gaat dat nu opnieuw in Melissant doen. De financiering in Goudswaard aan hem is verstrekt verloopt uitstekend, de daaruit voortvloeiende verplichtingen zijn tot nu toe correct nagekomen. Vanwege de kwaliteiten van de ondernemer(s) kwalificeren wij het onderdeel ‘Ondernemers’ als: Voldoende

Financieel historisch

De historische cijfers zijn beperkt relevant. De Coöp heeft tot begin zomer 2025 gefunctioneerd, maar de activiteiten zijn gedurende de daaraan voorafgaande maanden al geleidelijk teruggeschroefd. Dat had vooral te maken met ziekte van de eigenaar en een onvoldoende aansturing en begeleiding binnen de supermarkt. Er ontstonden in de laatste fase lege schappen en klanten klaagden over het gebrek aan aanbiedingen en aanbod aan streekproducten. Er werd desondanks een omzet van € 40.000,- per week behaald. Op basis daarvan zouden financieringslasten opgebracht kunnen worden.

Gezien het hierboven geschetste en de wissel in eigenaren is het niet zinvol de jaarcijfers van de vorige eigenaren op te vragen en te analyseren.

Gezien de toereikende resultaten in het verleden kwalificeren wij het onderdeel ‘Historische resultaten’ als: Voldoende

Financieel prognoses (rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit)

Er is een prognose opgesteld door de nieuwe eigenaar. Daaruit blijkt een verwachte jaaromzet van zo’n € 2.500.000,-. Dat zien we niet als taakstellend, omdat de nieuwe ondernemers het nodige doen om de resultaten op het juiste niveau te brengen. De financieringslasten zijn binnen deze prognose zeer goed op te brengen, zelfs met een eventueel fors tegenvallende omzet. De vermogenspositie binnen de B.V.´s die de financiering aangaan zijn ruimschoots toereikend. De ondernemer is ervaren en gaat veel strakker dan onder de vorige eigenaar, sturen op kwaliteit gecombineerd met rentabiliteit en cashflow. De inschatting voor dit onderdeel komt hiermee op: Goed

Zekerheden

Debiteuren die de financiering aangaan

1.      Supermarkt Melissant B.V.

2.      M. Mol beheer B.V.

Toelichting:

De waarde van de zekerheden is gebaseerd op de waardebepaling van het pand. Deze is € 525.000,- zijnde de huidige situatie. Er wordt verduurzaamd middels spouwisolatie en zonnepanelen. Kozijnen worden vervangen en het exterieur wordt opgeknapt. Dat voor een totaalbedrag van € 175.000,-. Het is ons inziens verantwoord hiervan € 125.000,- als waardeverhoging op te nemen. Daarnaast zijn er verpandingen van de activa alsook de huurpenningen van verhuur bovenverdieping. De nominale dekking is toereikend, echter door toepassing van de dekkingspercentages uit ons financieringsbeleid  ontstaat er op papier een dekkingstekort. Dit zal in de praktijk beperkter zijn. Daarnaast is de heer Mol via de beheer B.V. meeverbonden. We hebben in het verleden voor de heer Mol veel financieringen georganiseerd. Hij bezit een zakelijke onroerend goed portefeuille. In geval er tot uitwinning zou moeten worden overgegaan, wat niet te verwachten is, dan is daaruit meer dan voldoende dekking te halen. Daarnaast is de moraliteit van de heer Mol dusdanig, op basis van jarenlange ervaring met hem, dat hij het niet laat gebeuren dat een inversteerder en/of Waardevoorjegeld hier tekort aan gaat komen. Gezien de in de praktijk toereikende zekerheden kwalificeren wij het onderdeel ‘Zekerheden’ als: Voldoende