Gezinshuis de Huifkar VOF

De onderneming

De Huifkar is een gezinshuis, ingebed in de gemeenschap binnen Haaksbergen en Enschede. Men heeft een sterk netwerk van vrienden, familie en vrijwilligers die steunen en helpen bij het verrichten van werkzaamheden. Gezien de complexiteit van de problematiek van de kinderen binnen het gezinshuis is er altijd een geregistreerd gedragswetenschapper betrokken die mede verantwoordelijk is voor de juiste hulp en begeleiding aan het kind. Het team zorgt voor kwaliteitsborging, coaching, scholing en reflectie (ook in samenwerking met andere gezinshuizen). Samen met de zonen Robin (32), Demy (27) en Jordy (24) werken de ouders Jeroen en Sandra dagelijks aan een gezonde en veilige omgeving, waar kinderen kunnen opgroeien, positiviteit en openheid kunnen ervaren en leren te denken in kansen. Bij voorkeur gaan de kinderen op een gegeven moment weer terug naar hun biologische ouders. Indien dit niet kan, dan kunnen zij in het gezinshuis blijven wonen totdat zij volwassen zijn. Er wordt een stabiele plek geboden waar gezegd wordt wat ze doen en gedaan wat ze zeggen. Er zijn in totaal 6 plekken beschikbaar. De ondernemers gaan zorgvuldig om met plaatsing, wat betekent dat geplaatst wordt als het perspectief van het kind(je) duidelijk is. Expertise is opgebouwd rond hechtingsproblematiek, traumaverwerking, ADHD, autisme en gedragsproblematiek. Het gezinshuis is SKJ gecertificeerd.

Gezinshuis De Huifkar in Haaksbergen wil hun woning aan de Eibergestraat 70 uitbreiden, moderniseren en verduurzamen om de zorg aan kwetsbare jongeren duurzaam voort te kunnen zetten. Er is momenteel onvoldoende ruimte en comfort om de gewenste kwaliteit te blijven bieden. De woning heeft ruime overwaarde en er loopt een particuliere hypotheek bij de Rabobank in privé. De Rabobank heeft schriftelijk aangegeven hier geen bezwaar tegen te hebben. De verbouwing staat gepland voor september. De aannemer heeft hiervoor al tijd gereserveerd. Tijdens de werkzaamheden verblijft het hele gezin tijdelijk op de camping. De vergunning vanuit de gemeente is verleend en is onherroepelijk. De buren zijn vooraf geïnformeerd; er worden geen bezwaren verwacht. De verbouwing omvat het realiseren van grotere slaapkamers met wastafels, multifunctionele ruimtes voor therapie, scholing en rust, uitbreiding met extra kamers voor crisisopvang, een nachtverblijf voor personeel, een kantoorruimte en een privéruimte voor de gezinshuisouders.

De heer en mevrouw Morssink zijn in 2015 gestart met crisisopvang in eigen huis, waarna ze in 2020 fulltime gezinshuisouder bij s’Heerenloo zijn geworden. In 2023 was de start van de zelfstandige VOF en zijn beide gaan werken als onderaannemer van s’Heerenloo. In september start de aanbesteding voor directe zorg. Naar verwachting zal er in 2026 gestart worden met directe inkoop. Naar verwachting zal in 2026 zoon Jordy instappen als vennoot. Zoon Robin en Demy zijn in 2023 ook ingestapt als vennoot.

Op termijn (circa 5 jaar) willen de ondernemers een tweede locatie openen met focus op crisisopvang. Het gezinshuis biedt een veilige leefomgeving met traumasensitieve opvoeding onder de Jeugdwet. Kinderen zijn ingeschreven op het adres en verblijven vaak langdurig. De tarieven verschillen per gemeente en zorgzwaarte. In de haalbaarheidsanalyse is uitgegaan van conservatieve gemiddelden. Door de overgang naar directe zorginkoop zullen de inkomsten stijgen. Extra inkomsten uit specialistische begeleiding zijn niet opgenomen in de analyse, maar dragen wel bij aan de omzet.

Gezien de ondernemerservaring, de niet conjunctuurgevoelige activiteiten en de beheerste ondernemingswijze kwalificeren wij het onderdeel ‘Onderneming’ als: Voldoende

De ondernemer(s)

De heer en mevrouw Morssink zijn samen met Demy en Robin gestart met de VoF. Mevrouw Morssink wordt gezien als spin in het web, aangezien ze alle contacten met externe partijen onderhoud alsook de verantwoordelijkheid heeft voor de zorgdossier. Het is haar passie om met toewijding en liefde een veilige plek te bieden aan kinderen die dat hard nodig hebben. Sandra heeft een opleiding gevolgd voor HBO Social Work met als minor Neuropsychiatrie. Haar specialisatie ligt in neurologische, psychiatrische aandoeningen en gedragsstoornissen bij kinderen en jongeren signaleren en begeleiden. Oorspronkelijk begon ze als instructeur voor motor, vrachtwagen, bus en auto. Daarna heeft ze haar hart gevolgd en is gaan werken in de gesloten jeugdzorg en in Tbs-klinieken met volwassenen. Ze wil, zelfs na pensionering, altijd een bijdrage leveren aan het bieden van een veilige, stabiele en liefdevolle plek voor kinderen om op te groeien. De heer Morssink is opgeleid als bouwkundige en is daarna enige tijd rijschoolhouder geweest. Toen 2 kinderen via crisisopvang werden geplaatst, is de heer Morssink zich gaan omscholen in maatschappelijke zorg voor specifieke doelgroepen. De heer Morssink verzorgt de boekhouding en zorgt voor de dagelijkse begeleiding van de kinderen, ook als mentor en co-PBer, rapporteert en doet daarnaast praktisch onderhoud in en om de woning. Een stabiele en rustige omgeving wordt daarmee geboden. Zowel de heer als mevrouw Morssink zien deze activiteiten niet als een baan, maar als een levenswijze waarin liefde, veiligheid en verantwoordelijkheid centraal staan. Zoon Robin is opgegroeid in het gezinshuis en inmiddels medevennoot. Hij zag de impact van het werk op het leven van een kind en heeft zich daarom geschoold in Social Work en is nu bezig met het behalen van de SKJ-registratie. Door middel van sport en recreatieve activiteiten helpt hij de kinderen hun emoties en spanningen te reguleren. Daarnaast is hij mentor en persoonlijk begeleider. Hij is ervaringsdeskundige op het gebied van ASS (autismespectrumstoornis), wat helpend is in de benadering van kinderen met vergelijkbare problematieken. Hij heeft de ambitie om samen met zijn broers de onderneming voort te zetten. Heeft daarnaast de ambitie om een crisisgezinshuis te starten. 2e zoon Demy heeft de opleiding Persoonlijk begeleider Specifieke Doelgroepen behaald. Demy heeft werkervaring in de gehandicaptenzorg, jeugdzorg en orthopedagogische behandelklinieken. Hij is flexibel inzetbaar en bezig met aanbestedingen, beleid, begeleiding als mentor en co-pb’er.

Zoon Jordy is werkzaam als automonteur en bezig met de opleiding Social Work inclusief SKJ-registratie. Jordy begeleid kinderen met praktische taken, begeleid ze naar sportactiviteiten en is ook mentor en co-pb’er. Het is de bedoeling om in 2026 medevennoot te worden.

Er is door de ondernemers financiële begeleiding door Woonsaamen in de persoon van Nienke Koomen, waar Waardevoorjegeld al eerder mee heeft samengewerkt. Daarnaast is er ondersteuning op financieel vlak van een accountant, welke ook fiscalisten in dienst heeft.

Vanwege de kwaliteiten van de ondernemer(s), de kennis en ervaring in de zorg en anderzijds de beperkte ervaring als zelfstandige ondernemers kwalificeren wij het onderdeel ‘Ondernemers’ als: Voldoende

Financieel historisch

Er zijn jaarcijfers over 2022 tot en met 2024 opgeleverd. Deze geven voldoende informatie en tonen een gezonde beddrijfsvoering. In 2023 was de omzet € 345.000,- terwijl deze in 2024 fors groeide naar € 530.000,-.  Het bedrijfsresultaat groeide van € 254.000,- naar € 358.000,-. De woning is prive eigendom van de ouders, en wordt middels een ter beschikking vergoeding door de VoF gebruikt. 

De solvabiliteit is zeer gunstig. Het eigen vermogen was ultimo 2023 € 127.000,- (98%) en ultimo 2024 € 207.000,- (82%).  

Het onderdeel financieel historisch is gezien de positieve resultaten en gezonde positie door ons ingeschat als: Goed

Financieel prognoses (rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit)

Door de ondernemers en de accountant is een calculatie gemaakt van de verwachte kosten en opbrengsten voor de verbouwing. Er is ruim voldoende mogelijkheid om de financieringslasten op te brengen. De lening wordt in 6 jaar afgelost. De inkomsten zullen naar verwachting stijgen tot boven € 600.000,- in 2026 en 2027.  Er is ruimte voor financiële tegenvallers. De bouwvergunning is verstrekkingsvoorwaarde.

De eigen inbreng is beperkt maar toereikend.  

De inschatting voor dit onderdeel komt hiermee uit op: Goed

Zekerheden

Ter zekerheid ontvangt u als investeerder het tweede recht van hypotheek op de woning aan de Eibergsestraat 70 te Haaksbergen.

Debiteuren die de financiering aangaan

1.      Gasthuis de Huifkar V.o.F.

Toelichting:

De primaire zekerheden zijn gebaseerd op het taxatierapport van 2 april 2025, waarin een waarde na  verbouwing is vastgesteld van € 775.000,-. Gezien de 1e inschrijving van de Rabobank van € 300.000,- is er ruimte voor een financiering van € 427.500,- waarbij dus sprake is van een LTV na oplevering van 90%. Deze financiering past binnen het vigerende financieringsbeleid. De inbreng eigen middelen is € 51.000,-.   

Gezien de toereikende zekerheid op basis van primaire zekerheden na afronding verbouwing kwalificeren wij het onderdeel ‘Zekerheden’ als: Voldoende