De onderneming
In mei 2022 is Kleen Estate B.V. vanuit Capelle aan de IJssel gestart als projectontwikkelaar in onroerend goed. Men is met name actief in de markt voor recreatiewoningen. Enig aandeelhouder is Honorem Deo B.V. Deze holding vraagt de financiering aan. Klaas Kleen is daarvan enig aandeelhouder sinds juni 2021.
Men wil 9 kavels aankopen waarop recreatiewoningen worden gebouwd, gelegen aan de Stelleplas in Heinkenszand. Zie https://kleenestate.nl/stelleplas/ voor uitgebreide informatie en fotomateriaal rond dit project.
Dit is het eerste deel van de financiering bij Waardevoorjegeld.nl. Later zal er nog een deel volgen voor € 300.000,-.
In de eerste 3 fasen zijn 34 recreatiewoningen verkocht. Momenteel is de vierde en laatste fase gaande. Er staan 12 nieuwe duurzame recreatiewoningen gepland. De grond wordt aangekocht vanuit de holding. Naast de Stelleplas is men momenteel ook bezig met de ontwikkeling van 2 andere projecten in Yerseke en Nieuw-Vossemeer.
De ondernemers hebben ervaring in de markt van projectontwikkeling. Daarnaast is er veel ervaring in het leveren en plaatsen van chalets, onder andere via de website https://chaletleverancier.nl/over-ons/ . Er worden chalets geleverd vanuit de WMO, voor mantelzorg, arbeidsmigranten en recreatie.
Men stelt de klantwensen altijd centraal. Naast het kopen van recreatiewoningen bieden zij ook de optie van investeren in projecten.
Er is sprake van jarenlange ervaring in recreatievastgoed, van productie tot oplevering gaat alles in eigen beheer. Er worden aan investeerders gezonde rendementen van 6% – 8% geboden en er is nauwe samenwerking met gerenommeerde verhuurorganisaties.
De markt voor recreatiewoningen is in economisch onzekere tijden beperkt risicovol. In 2022 is binnen Kleen Estate 1 project met recreatiewoningen succesvol afgerond. In 2023 worden dat 4 projecten en men is bezig met nieuwe projecten voor 2024. Dit naast de doorgaande stroom aan verkopen vanuit andere B.V.'s.
Gezien de groei van de onderneming en het bewezen ondernemerschap kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Onderneming’ als: Gemiddeld.
De ondernemer
Klaas Kleen (1993) is de drijvende kracht achter Kleen estate B.V. Honorem Deo is als holding in bezit van de heer Kleen en is 100% eigenaar van deze dochter. Klaas heeft een achtergrond in de bouwsector en heeft daarin kennis en ervaring opgedaan, heeft een goed netwerk en is op de hoogte van actuele ontwikkelingen rond verduurzaming en energie-neutraal wonen. Klaas Kleen wordt bijgestaan door Niels Hogendijk (1997). Niels heeft opleidingen in de makelaardij gevolgd en is actief als projectontwikkelaar. Zodoende heeft hij werkervaring in deze sector opgedaan.
Er is sprake van kennis en ervaring binnen de markt van recreatiewoningen, op het gebied van ontwikkeling, realisatie alsook het verkopen aan gebruikers en investeerders. Ook hebben de ondernemers inzicht in cijfers, financiën en rendementen.
Vanwege de kwaliteiten van de ondernemer(s) kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Ondernemers’ als: laag.
Financiële historie
Wij beoordelen de jaarcijfers van Honorem Deo B.V.
Over 2021 zijn de cijfers definitief. Er is een nettowinst van € 121.000,- gerealiseerd. De omzet bestaat uit een managementvergoeding en voornamelijk de winst op de gerealiseerde projecten.
De jaarcijfers over 2022 zijn nog niet definitief. Voor het uitboeken van de gevraagde financiering worden ons de definitieve jaarcijfers 2022 gezonden. De omzet over 2022 is € 346.000,-. Daarbij is een bedrijfsresultaat van € 168.000,- en een nettowinst van € 46.000,- gerealiseerd. Per ultimo 2021 was er een eigen vermogen van € 121.000,- (4,8%), door toevoeging van het resultaat over 2022 stijgt het eigen vermogen per ultimo 2022 naar € 167.000,- (4,8%). Het solvabiliteitspercentage is absoluut gezien laag, maar gezien de bedrijfsactiviteiten, waarmee per project forse bedragen zijn gemoeid, is het relatief acceptabel.
Gezien de positieve resultaten en de verantwoorde balansverhoudingen kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Historische resultaten’ als: Gemiddeld.
Financiële prognose
Gezien de lopende projecten en het feit dat men pas na afloop de exacte eindresultaten kan bepalen is het niet eenvoudig een tussentijds overzicht met cijfers over 2023 op te leveren. Wel is helder dat het aantal projecten fors is toegenomen ten opzichte van 2022. Daarnaast is er momenteel dusdanig veel liquiditeit aanwezig dat, indien nodig, van de gevraagde financiering minimaal € 100.000,- door de onderneming kan worden ingelegd. Gezien de behoefte aan werkkapitaal is dit vooralsnog niet wenselijk en dus niet de insteek.
Het project Stelleplas waarvoor nu financiering wordt gevraagd geeft een nettowinst van ongeveer € 195.000,- na verrekening van BTW en overdrachtsbelasting. De totale investering bedraagt € 965.000,-. Doordat bij de verkoop van de woningen al een deel van de verkoopprijs wordt ontvangen, is financiering van de helft van het investeringsbedrag nodig. Volgens informatie van de ondernemers verloopt de verkoop van de vakantiewoningen volgens verwachting.
Voor onroerend goed transacties gelden vaak langere doorlooptijden in de financieringen. Dat deze financiering door ondernemers in 12 maanden wordt terugbetaald is een positief signaal. Al met al kunnen de financieringslasten van de gevraagde financiering goed kunnen worden opgebracht. De enige 2 risico's, zoals ook in het blad met essentiële beleggingsinformatie is aangegeven, is dat er vertraging ontstaat dan wel dat de opbrengst lager uitvalt dan vooraf ingeschat. Vooralsnog is er geen signaal wat hierop wijst. En er is een redelijke marge, voordat de opbrengst te laag is voor het aflossen van de lening.
Op basis van bovenstaande is de risico-inschatting voor dit onderdeel: Gemiddeld.
Zekerheden
Als zekerheid ontvangt onze Stichting Zekerheden het recht van 1e hypotheek op de kavels en de te bouwen recreatiewoningen Stelleplas Heinkenszand. De te bouwen woningen zijn nog niet getaxeerd. Er is namelijk nog geen realisatie. Voor het bepalen van de zekerheden gaan we uit van de verkoopprijs van in totaal € 1.434.000,-. Normaliter hanteren we 90% daarvan als dekkingswaarde. In dit geval van ongetaxeerde nieuwbouw in de recreatiesector baseren we ons voorzichtigheidshalve op 80%, zijnde € 1.147.200,-.
Daarmee komen we alsnog op een toereikende zekerheidswaarde met primaire dekking.
Bouwvergunningen etc, zijn geen issue meer; de grond is al volledig bestemd als recreatieve doeleinden.
Gezien de ruim toereikende primaire zekerheden kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Zekerheden’ als: laag.
Korting bij deelname investeringsprogramma
Investeerders die interesse hebben in deelname aan het investeringsprogramma van Kleen estate en een recreatiewoning via Kleen estate aankopen wordt een aantrekkelijke korting aangeboden, welke op maat zal worden samengesteld.
