De onderneming
Lambrane Ontwikkeling B.V. (2017) is opgericht naast de activiteiten van Mattone Bouwmeesters B.V. (2004); een bouwonderneming die actief is in met name de woningmarkt, zowel appartementen als vrijstaande woningen. De visie waaruit wordt gewerkt is: ‘het creëren van een thuis’. Lambrane Ontwikkeling B.V. houdt zich bezig met de ontwikkeling van bouwprojecten, gericht op het realiseren van zorgwoningen of wonen met zorg dichtbij.
Het bestuur van de onderneming is als volgt samengesteld:
-Wiri Beheer B.V. (onder bestuur van Willem Groenendijk),
-EG&B Holding B.V. (onder bestuur van Peter Jan Groenendijk) en
-Solidum Beheer B.V. (onder bestuur van Adriaan Jacob Rokus Buitelaar.
In april 2022 is het project zorgwoningen in Lelystad succesvol via waardevoorjegeld.nl gefund voor een bedrag van € 1.440.000,-.
Er wordt nu financiering gevraagd voor in totaal € 570.000,- dit te verdelen in 3 tranches, de 1e van € 290.000,- op zo kort mogelijk termijn, de 2e van € 150.000,- per januari 2024 en € 130.000,- per maart 2024. De verwachting is uitdrukkelijk dat de verkoop in het tweede kwartaal van 2024 plaatsvindt. De aflossing als gevolg van deze verkoop zal minimaal 3 maanden vooraf worden gecommuniceerd.
De basis voor deze aanvraag van een lening ligt met name in de 3 lopende zorgprojecten in Lelystad, Hellevoetsluis en Veghel. Voor de zorgprojecten zijn destijds financieringen afgesloten waaruit de hypotheek, de rente voor een periode en een deel van de ontwikkelkosten konden worden voldaan. De hoogte van de afgesloten leningen was gebaseerd op de verwachte planning dat de getekende huurovereenkomsten voor de zomer van 2022 rond zouden zijn. De weg naar de huurovereenkomsten was beduidend langer. Vandaar dat er nu een beperkte lening wordt aangevraagd om de enigszins vertraagde ontvangsten op te kunnen vangen.
Zie https://www.lambrane.nl voor meer informatie. Inmiddels zijn er huurovereenkomsten voor een periode van 20 jaar ondertekend.
Zowel Lambrane Ontwikkeling als Mattone zijn solide ondernemingen, welke worden bestuurd door ervaren ondernemers welke hun sporen in de bouwbranche en projectontwikkeling ruim hebben verdiend
Gezien de stabiele groei van de onderneming en het bewezen ondernemerschap, en anderzijds de enigszins volatiele bouw- en projectmarkt kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Onderneming’ als: Gemiddeld.
De ondernemer
De familie Groenendijk is vanaf grootvader al actief in de bouw. Peter Jan Groenendijk kan gezien worden als de grondlegger van alle bouwactiviteiten, die nu binnen Matonne worden gedaan. Zoon Wim Groenendijk heeft deze activiteiten destijds voortgezet en op dit moment is het kleinzoon Peter Groenendijk, die op papier het grootste eigendom heeft van Matonne, en ook de scepter zwaait binnen Lambrane Ontwikkeling B.V., samen met zijn compagnon, Arjan Buitelaar. Men heeft in 2017 besloten om naast de bouwactiviteiten een bedrijf te starten wat zich op projectontwikkeling richt.
Lambrane ontwikkelt woningen, zorgvastgoed en bedrijfsgebouwen waar het plezierig wonen, verblijven of werken is. Men start het ontwikkeltraject altijd met drie vragen: Wat is de brede maatschappelijk vraag, wat is de vraag uit de markt en wat is passend bij deze locatie. Op deze manier staat kwaliteit voorop, bij welke ontwikkeling dan ook. Ontwerp, programma, uitstraling en afwerking zijn dan in balans. De bewoners en gebruikers zullen dan met plezier in hun eigen thuis wonen, in een liefdevolle zorgomgeving verblijven of geïnspireerd aan de slag gaan. Met de aanwezige kennis en ervaring creërt men gebouwen die optimaal tegemoet komen aan woon- en werkdromen en naadloos aansluiten op de behoeften van de bewoners en gebruikers. Waarbij verstandig wordt omgegaan met mens en milieu. Zodat woon- en werkplezier op de korte termijn wordt gecombineerd met waardebehoud en waardevermeerdering op de lange termijn. Ondernemers zijn ervaren, goed op de hoogte van de ontwikkelingen in de markt en zijn op financieel en juridisch vlak onderlegd.
Vanwege de kwaliteiten van de ondernemer(s) en anderzijds het ondernemen in de onroerend goed markt kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Ondernemers’ als: Gemiddeld
Financiële historie
Over 2020, 2021 en 2022 zijn de jaarcijfers definitief. In 2020 en 2021 is een miljoenen-omzet, goede nettowinst van € 172.000,- respectievelijk € 212.000,- gerealiseerd. In 2022 was er in Lambrane Ontwikkeling B.V. geen omzet. De nettowinst was in dat jaar dan ook -€ 102.000,-. Het eigen vermogen was per jaarultimo respectievelijk € 361.000,-, € 535.000,- en € 433.000,-. Procentueel 24, 20 en 6%. Door de accountant is in de jaarcijfers over 2022 een correctie toegepast op de eerdere jaarcijfers. Dit omdat door de ondernemers tot 2021 bij de lopende projecten de winstneming werd genomen naar rato van de voortgang van de projecten. De richtlijnen voor de jaarverslaggeving schrijven echter voor dat winst genomen mag worden op het moment dat alle eenheden binnen het project onvoorwaardelijk verkocht dienen te zijn. Dat is ook de verklaring dat voor 2022 en 2023 geen winst zal worden genomen, dit omdat naar verwachting de onderhanden nieuwbouwprojecten in 2024 volledig en onvoorwaardelijk verkocht zullen zijn.
Gezien de aard van de activiteiten zijn er geen tussentijdse cijfers over 2023 op te leveren. Ondernemers geven aan dat de prognose gerealiseerd zal worden.
De vaste kosten zijn beperkt, behalve de rentekosten van de voorraad, maar die worden in de projecten verdisconteerd.
Gezien de wisselende resultaten in het verleden kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Historische resultaten’ als: Verhoogd
Financiële prognose
Er is een financiële meerjaren prognose opgesteld.
Men verwacht in 2023 voor deze B.V. geen omzet, en een negatief resultaat van € 50.000,--. Voor 2024 wordt een omzet van € 6.087.000,- begroot met een nettowinst van € 408.000,-. Na realisatie daarvan zal het eigen vermogen fors stijgen naar € 792.000,-, met een bijbehorende solvabiliteit van 27%. Zoals eerder beschreven is de oplevering van diverse projecten wat vertraagd, er is echter geen enkele reden om aan te nemen dat de prognose voor 2024 niet gerealiseerd zal worden.
Ondanks de negatieve resultaten voor deze B.V. in 2022 en 2023 is er vertrouwen dat er ruim voldoende cashflow wordt gegenereerd door de totale groep om de financieringslasten op te kunnen brengen.
Op basis van bovenstaande is de risico-inschatting voor dit onderdeel: Gemiddeld.
Zekerheden
Als zekerheid ontvangt onze Stichting Zekerheden het recht van 2e hypotheek op de gebouwde zorgwoningen in Lelystad. Daarnaast staan de 3 ondernemers/bestuurders ieder persoonlijk borg voor een bedrag van € 53.333,- per persoon. Ook de architect V. da Silva van VSAP zal voor € 40.000,- borg staan.
De te bouwen woningen zijn niet getaxeerd. Voor de zekerheden bepaling gaan we uit van de verkoopprijs van het project Lelystad van in totaal 1.900.00. Voor de 1e financiering van het project Lelystad in juni 2022 is een 1e hypotheek van € 1.440.000,- ingeschreven, met 40% extra voor kosten financier. Als 2e hypotheek wordt € 635.000,- ingeschreven. Dit is mogelijk aangezien de stichtingskosten van het project Lelystad reeds ruim € 8.000.000,- bedragen. Bij de 1e financiering zijn al 3 borgstellingen van € 100.000,- per bestuurder getekend. Deze worden voor deze financiering verhoogd met een borgstelling van € 53.333,- per bestuurder, aangevuld met een borgstelling van € 40.000,- door de architect VSAP. Er is hiermee duidelijk dat de ondernemers en architect vertrouwen hebben in de voorliggende plannen. Daarnaast is hiermee sprake van een toereikende zekerheidswaarde met primaire dekking.
Gezien de ruim toereikende primaire zekerheden kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Zekerheden’ als: laag.