De onderneming
Lambrane Ontwikkeling B.V. (2017) is opgericht naast de activiteiten van Mattone Bouwmeesters B.V. (2004); een bouwonderneming die actief is in met name de woningmarkt, zowel appartementen als vrijstaande woningen. De visie waaruit wordt gewerkt is: ‘het creëren van een thuis’. Lambrane Ontwikkeling B.V. houdt zich bezig met de ontwikkeling van bouwprojecten, gericht op het realiseren van zorgwoningen of wonen met zorg dichtbij.
Het bestuur van de onderneming is als volgt samengesteld:
-Wiri Beheer B.V. (onder bestuur van Willem Groenendijk),
-EG&B Holding B.V. (onder bestuur van Peter Jan Groenendijk) en
-Solidum Beheer B.V. (onder bestuur van Adriaan Jacob Rokus Buitelaar.
In april 2022 is het project zorgwoningen in Lelystad succesvol via waardevoorjegeld.nl gefund voor een bedrag van € 1.440.000,-.
Er wordt nu herfinanciering gevraagd voor 620.660,-.
De basis voor deze aanvraag van een lening ligt met name in de 3 lopende zorgprojecten in Lelystad, Hellevoetsluis en Veghel. Voor de zorgprojecten zijn destijds financieringen afgesloten waaruit de hypotheek, de rente voor een periode en een deel van de ontwikkelkosten konden worden voldaan. De panden in Lelystad en Veghel zijn inmiddels opgeleverd. Het pand in Hellevoetsluis nog niet. De koopovereenkomst ligt inmiddels klaar, maar voor de periode tot de afwikkeling is deze tijdelijke overbrugging benodigd.
Zie https://www.lambrane.nl voor meer informatie. Inmiddels zijn er huurovereenkomsten voor een periode van 20 jaar ondertekend.
Zowel Lambrane Ontwikkeling als Mattone zijn solide ondernemingen, welke worden bestuurd door ervaren ondernemers welke hun sporen in de bouwbranche en projectontwikkeling ruim hebben verdiend
Gezien de stabiele groei van de onderneming en het bewezen ondernemerschap, en anderzijds de enigszins volatiele bouw- en projectmarkt kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Onderneming’ als: Gemiddeld.
De ondernemer
De familie Groenendijk is vanaf grootvader al actief in de bouw. Peter Jan Groenendijk kan gezien worden als de grondlegger van alle bouwactiviteiten, die nu binnen Matonne worden gedaan. Zoon Wim Groenendijk heeft deze activiteiten destijds voortgezet en op dit moment is het kleinzoon Peter Groenendijk, die op papier het grootste eigendom heeft van Matonne, en ook de scepter zwaait binnen Lambrane Ontwikkeling B.V., samen met zijn compagnon, Arjan Buitelaar. Men heeft in 2017 besloten om naast de bouwactiviteiten een bedrijf te starten wat zich op projectontwikkeling richt.
Lambrane ontwikkelt woningen, zorgvastgoed en bedrijfsgebouwen waar het plezierig wonen, verblijven of werken is. Men start het ontwikkeltraject altijd met drie vragen: Wat is de brede maatschappelijk vraag, wat is de vraag uit de markt en wat is passend bij deze locatie. Op deze manier staat kwaliteit voorop, bij welke ontwikkeling dan ook. Ontwerp, programma, uitstraling en afwerking zijn dan in balans. De bewoners en gebruikers zullen dan met plezier in hun eigen thuis wonen, in een liefdevolle zorgomgeving verblijven of geïnspireerd aan de slag gaan. Met de aanwezige kennis en ervaring creërt men gebouwen die optimaal tegemoet komen aan woon- en werkdromen en naadloos aansluiten op de behoeften van de bewoners en gebruikers. Waarbij verstandig wordt omgegaan met mens en milieu. Zodat woon- en werkplezier op de korte termijn wordt gecombineerd met waardebehoud en waardevermeerdering op de lange termijn. Ondernemers zijn ervaren, goed op de hoogte van de ontwikkelingen in de markt en zijn op financieel en juridisch vlak onderlegd.
Vanwege de kwaliteiten van de ondernemer(s) en anderzijds het ondernemen in de onroerend goed markt kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Ondernemers’ als: Gemiddeld
Financiële historie
Over 2020, 2021 en 2022 zijn de jaarcijfers definitief. In 2020 en 2021 is een miljoenen-omzet, goede nettowinst van € 172.000,- respectievelijk € 212.000,- gerealiseerd. In 2022 was er in Lambrane Ontwikkeling B.V. geen omzet. De nettowinst was in dat jaar dan ook -€ 102.000,-. Het eigen vermogen was per jaarultimo respectievelijk € 361.000,-, € 535.000,- en € 433.000,-. Procentueel 24, 20 en 6%. Door de accountant is in de jaarcijfers over 2022 een correctie toegepast op de eerdere jaarcijfers. Dit omdat door de ondernemers tot 2021 bij de lopende projecten de winstneming werd genomen naar rato van de voortgang van de projecten. De richtlijnen voor de jaarverslaggeving schrijven echter voor dat winst genomen mag worden op het moment dat alle eenheden binnen het project onvoorwaardelijk verkocht dienen te zijn. Dit is dan ook de reden dat er in 2022 en 2023 geen winst is uitgekeerd. In 2023 bedroeg de nettowinst -35.042,-.
De vaste kosten zijn beperkt, behalve de rentekosten van de voorraad, maar die worden in de projecten verdisconteerd.
Gezien de wisselende resultaten in het verleden kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Historische resultaten’ als: Verhoogd
Financiële prognose
Er is een financiële meerjaren prognose opgesteld.
Voor 2024 werd een omzet van € 6.087.000,- begroot met een nettowinst van € 408.000,-. Na realisatie daarvan zal het eigen vermogen fors stijgen naar € 792.000,-, met een bijbehorende solvabiliteit van 27%. Zoals eerder beschreven is de oplevering van diverse projecten wat vertraagd, er is echter geen enkele reden om aan te nemen dat de prognose voor 2024 niet gerealiseerd zal worden.
Ondanks de negatieve resultaten voor deze B.V. in 2022 en 2023 is er vertrouwen dat er ruim voldoende cashflow wordt gegenereerd door de totale groep om de financieringslasten op te kunnen brengen.
Op basis van bovenstaande is de risico-inschatting voor dit onderdeel: Gemiddeld.
Zekerheden
Het eerste recht van hypotheek op het pand in Lelystad (deze wordt verkocht) wordt vervangen door een derde recht van hypotheek op een stuk grond in Hellevoetsluis. Deze grond is aangekocht voor €1.901.000,- en is dankzij de aangebrachte ontwikkeling €5.219.971,- waard. De verkoop van deze grond inclusief ontwikkeling is in concept al afgestemd met een koper tegen deze waarde.
De eerste hypotheekhouder heeft een inschrijving van €2.250.000,- en de tweede inschrijving is voor een bedrag van €600.000,- (beide inschrijvingen zijn van dezelfde hypotheekhouder). Er is dus voldoende ruimte voor onze financiering als derde in rang.
