De onderneming
Marnix Wieldraaijer (25-03-1972) verzoekt financiering voor de aankoop van een woning in Hoofddorp vanuit deze recent opgerichte B.V. Deze woning is niet via funda zichtbaar. Voor informatie over het object verwijzen wij naar de taxatie.
Na aankoop wil de heer Wieldraaijer dit pand fors verbouwen en splitsen in 3 appartementen die voldoen aan de Hugo-criteria. Een kwalitatief goede uitstraling en aandacht voor duurzaamheid. Volgens informatie van de tussenpersoon gaat de gemeente, gezien het woningtekort, meewerken aan de gevraagde kadastrale splitsing.
De markt voor aankoop en splitsing van onroerend goed is als booming gedefinieerd. Gezien de krapte op de woningmarkt is dit een voor de hand liggende keuze.
De heer Wieldraaijer heeft in februari 2024 de B.V. rond aankoop en verkoop van vastgoed opgericht. Zie BEBI voor de structuur. Er is nog geen trackrecord opgebouwd.
Deze onroerend goed activiteiten start de heer Wieldraaijer naast zijn werk als IT-consultant. Het is de intentie van de heer Wieldraaijer om deze baan aan te houden. Met deze baan verdient de ondernemer meer dan voldoende, zeker wanneer we het stijgende inkomen vanuit de partner meenemen, om de financieringslasten op te brengen.
De heer Wieldraaijer laat zich bijstaan door ervaren en deskundige begeleiders.
Uit de informatie blijkt dat de ondernemer verantwoord onderneemt.
Gezien de gedegen aanpak en goede begeleiding, en anderzijds het acteren in de volatiele onroerend goed branche en daarbij de onervarenheid hiermee, kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Onderneming’ als: Verhoogd
De ondernemer(s)
De heer Wieldraaijer (1972) heeft in februari 2024 een eigen bedrijf (in B.V. vorm) opgestart naast zijn werk als IT-consultant. In het verleden heeft de heer Wieldraaijer gewerkt als operations manager in hotels en de maritieme sector, waaronder de ss Rotterdam. Sinds 2022 is de heer Wieldraaijer geswitcht naar interim- en projectmanagement in de IT sector. Daarnaast is sinds februari jongstleden veel energie gestoken in de nieuwe activiteit Transform CX Europe, dat is een online platform wat bedrijven helpt bij people management en procesverbeteringen op basis van een geavanceerde cloudbased technologie. Zie https://transform-cx.com/about/europe.
Na scholing rond splitsing van onroerend goed is ondernemer geslaagd in het vinden van een goed object. Goed gelegen in Hoofddorp, dicht bij het station, met voldoende ruimte op het terrein voor realisatie van meerdere parkeerplekken. Er is een forse woning schaarste in Hoofddorp. Daarbij is sprake van forse waardestijgingen van onroerend goed. In het afgelopen jaar is de m2 prijs met 13% gestegen. Er is voor de ondernemer financiële begeleiding door onze tussenpersoon. Ook op andere gebieden laat hij zich ondersteunen door deskundigen.
Vanwege de kwaliteiten van de ondernemer en anderzijds het ontbreken van trackrecord kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Ondernemers’ als: Gemiddeld
Financieel historisch
Gezien de kortgeleden gestarte activiteiten is er geen bedrijfsmatig trackrecord. Ondernemer heeft de afgelopen jaren als consultant voldoende resultaten behaald. Dit is op het vlak van projectmanagement en IT. Er zijn diverse aangiften en inkomensgegevens aangeleverd. Opgemerkt wordt dat de cijfers over 2023 niet definitief zijn. Tussentijdse cijfers over 2024 bevatten een uitdraai uit een boekhoudpakket. Hierin vertrouwen we op de deskundigheid van de tussenpersoon. De ondernemer genereerde voldoende inkomen. Er is een uitgavenpatroon wat binnen de resultaten blijft.
Het risico voor het onderdeel financieel historisch is gezien het relatief beperkte trackrecord gesteld op n.v.t.
Financieel prognoses (rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit)
Door de financieel adviseur is een calculatie gemaakt van de verwachte inkomsten en uitgaven voor Dhr. M. Wieldraaijer en mevrouw C. Wieldraaijer.
Op basis van de aangeleverde cijfers is men, bij gelijkblijvende privé uitgaven ruimschoots in staat de extra financieringslasten op te brengen. Dit omdat men op relatief korte termijn tot verkoop van de appartementen overgaat. Er is gerekend met 12 maanden looptijd. De rentelasten zijn op te brengen uit het resterende vermogen. Daarnaast wordt de BTW over de verbouwing voorgefinancierd, maar volgen forse teruggave (€ zo'n 95.000,-) waarmee het eigen vermogen feitelijke € 200.000,- bedraagt. Er is al € 70.000,- eigen geld ingebracht middels de aanbetaling van 10% , daarnaast geeft verkoper een achtergestelde lening van € 70.000,- a 0% rente.
Ook op financieel vlak is er afdoende begeleiding door een accountant en een belastingadviseur. Het heeft in deze casus weinig zin om een aanvullende prognose op te stellen omdat het onplanbaar is welke objecten worden aangekocht, met welke marges en welke doorlooptijden. Duidelijk is dat er sprake is van een markt waarin zich veel kansen aandienen. Door goede begeleiding bij de selectie van deze objecten, alsook het samenwerken met goede externe partijen is de kans van slagen van deze missie groot. Zodoende is het alleszins aannemelijk dat men in staat is en blijft om de lasten van deze financiering op te blijven brengen. Er is een dip in inkomen van de heer Wieldraaijer zichtbaar, deze is toegelicht en daarmee verklaarbaar en dit is dusdanig dat alsnog voldoende inkomen wordt gegenereerd om de lasten op te kunnen blijven brengen. IB-aangifte over 2022 geeft € 81.000,-, over 2023 € 78.000,- en voor 2024, gezien de niet declarabele uren voor Customize zo'n € 54.000,-. Het inkomen van mevr. Wieldraaijer bedroeg in 2023 € 42.000,- en in 2024 € 52.000,-.
Gezien de locatie en het woningtekort is het zeer aannemelijk dat binnen korte termijn na oplevering van de appartementen er verkopers worden gevonden.
De risico inschatting voor dit onderdeel komt hiermee uit op gemiddeld risico.
Zekerheden
Ter zekerheid ontvangt u als investeerder het eerste recht van hypotheek op het aan te kopen pand aan de Manegelaan. Daarnaast ontvangt u het tweede recht van hypotheek op de woning van de ondernemers. Bovendien zullen zij beide in privé meetekenen.
Debiteuren die de financiering aangaan
1. W. Wieldraaijer, hoofdelijk aansprakelijk in privé
2. C Wieldraaijer, hoofdelijk aansprakelijk in privé
3. Elysian Real Estate B.V.
Toelichting:
De primaire zekerheden zijn gebaseerd op het taxatierapport van 22 februari 2024, waarin een leegwaarde na splitsing en verbouwing is vastgesteld van € 1.500.000,-. Aangezien de 3 appartementen verkocht zullen worden, is het niet van toepassing de waarde in verhuurde staat te hanteren, zodoende kan de leegwaarde worden aangehouden, waarbij de dekkingswaarde van 90% van dit bedrag wordt gehanteerd. De taxerende makelaar heeft aangegeven dat de werkelijke waarde na realisatie rond € 1.600.000,- zal bedragen. Gezien het ontbreken van referentiepanden in de nabije omgeving is door de makelaar voorzichtigheidshalve € 1.500.000,- als waarde vastgesteld.
Daarnaast wordt een 2e hypotheek gevestigd op de privéwoning ter hoogte van € 100.000,-. Gezien de 1e inschrijving en het resterende lening bedrag wordt dit gezien als een moraliteitshypotheek en wordt derhalve en voorzichtigheidshalve hieraan geen waarde toegekend.
Uit eigen middelen wordt voor deze financiering € 70.000,- ingebracht. Daarnaast verstrekt verkoper een achtergestelde lening van € 70.000,- tegen 0% rente.
Gezien de toereikende primaire zekerheden, aangevuld met een 2e hypotheek kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Zekerheden’ als: gemiddeld.