Ontwikkeling Spoorstraat Hilversum

€ 450.000
Geïnvesteerd
100%
€ 450.000
Totaal bedrag
18 maanden
Duur
8.5%
Bruto rente
Aflossingsvrij
Aflossingsvorm
Essentiele Beleggingsinformatie
Volgeschreven
Rendement

Kees Griffioen heeft een oude woning gekocht aan de Spoorstraat in Hilversum, en heeft vergunning voor de bouw van een nieuwe woning op deze locatie. Voor de periode van de bouw heeft hij financiering nodig, tot maximaal een jaar. Hierna zal de woning verkocht zijn. Kees biedt u graag aan om in deze casus te investeren.

De onderneming

De onderneming kent twee inkomensstromen, namelijk het bouwbedrijf en daarnaast de inkomsten uit projectontwikkeling door het voor eigen rekening en risico (her)ontwikkelen van panden. Het bouwbedrijf kent een gestage groei van de winst, al is de omzetprognose voor 2023 lager dan de verwachte omzet voor 2022 (€ 624.000,- vs. € 853.000,- maar is zowel de brutomarge als het resultaat procentueel veel beter. Zo is de bruto marge in 2023 43%, in 2022 26%. Het resultaat in 2023 bedraagt 35%, in 2022 20%. 

De onderneming legt zich toe op kleinschalige aanneemprojecten en projectontwikkeling. De onderneming heeft geen personeel in dienst, Kees werkt via een EZ. In principe werkt de onderneming met vaste onderaannemers, waaronder de 2 broers van Kees, die beiden ook als ZZP-er werkzaam zijn. 

 

Gezien de resultaten en de verwachtingen kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Onderneming’ als GEMIDDELD

De ondernemer

Kees Griffioen is een ondernemer die zich bewust is van de lengte van zijn polsstok. Hij weet welke klussen hij aan kan, met welke onderaannemers hij moet samenwerken etc. Grotere projecten gaat hij niet uit de weg, mits deze in kleine hapklare brokken opgesplitst kunnen worden. Kees stelt langdurige relaties voorop en heeft de intentie om meer projecten samen met Waardevoorjegeld te gaan uitrollen in de toekomst. 

Vanwege het inzicht in hoe samenwerkingen functioneren en het gaan voor de langere termijn  kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Ondernemers’ als:  LAAG

Financieel historisch

De resultaten over 2020 en 2021 zijn lager dan gebruikelijk. Oorzaak ligt in het bouwen van de eigen woning in de periode van Corona. Deze woning kende een starthypotheek kende van € 424.000,- (restwaarde € 416.000,-) en een huidige getaxeerde waarde van € 765.000,-. De resultaten voor 2022 laten weer een gezonde groei zien. Zo is de omzet € 853.000,- en de EBITDA € 176.000,-.  

 

Gezien deze resultaten kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Historische resultaten’ als:  GEMIDDELD

Financieel prognose

De verwachte omzet voor 2023 is € 624.000,-, de verwachte winst is € 216.000,-. Voor het project Spoorlaan is de verwachte vrije kasstroom € 205.000,-, de rentelast € 38.250 en de DSCR derhalve 5,36. Het project Spoorlaan kent een totale investering van € 508.250,- bij een getaxeerde verkoopwaarde van € 595.000,-. Winst op het project derhalve € 166.750,-. 

Gezien de winstverwachting voor het project Spoorlaan kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Prognoses’ als:  LAAG

Zekerheden

Gezien de mate van dekking door de te verstrekken zekerheden kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Zekerheden’ als gemiddeld. Oorzaak is de wetenschap dat er een 2e project komt waarbij ook zekerheden verstrekt zullen moeten gaan worden. De waarde van de activa van de onderneming zijn slechts € 36.500. Daar kunnen ook niet veel aanvullende zekerheden uit verstrekt worden.

De lening zal verstrekt worden aan Kees Griffioen (eigenaar van het project voor 35%), maar zijn beide broers Jacob (eigenaar voor 35%) en Jaap (eigenaar voor 30%) zullen moeten mee tekenen als debiteur.  

De hypotheekverklaring en de verpanding van de lening u/g op het pand in Maartensdijk zullen ook worden gebruikt voor de financiering van de volgende casus, die na deze zal worden gepubliceerd.

De huidige financier van de privé woning staat géén hypotheekstelling achter hen toe. Dat betekent, dat de hypotheekverklaring een volledig morele ondertekening is. Als eenmanszaak met een privé woning kan altijd aanspraak gemaakt worden op de overwaarde van de woning.

Hiernaast zal een verpanding worden ondertekend van de vorderingen op het huurpand in Maartensdijk (waarde €88.704,- met een dekkingswaarde van 53.000,-)

Betrouwbaarheidstoetsing

Op diverse onderdelen is een betrouwbaarheidstoets uitgevoerd. Hieruit zijn geen bijzonderheden naar voren gekomen.

Risicokwalificatie

Extern krijgt bouwonderneming Kees Griffioen een score 27. Oorzaak van de lagere score heeft betrekking op de mindere tijd van 2020 en 2021, waarin Kees zijn eigen woning heeft gebouwd.

Overall kwalificeren wij deze investeringsmogelijkheid als GEMIDDELD

Op basis van het resultaat van de verkoop, minus de aanschaf-, ontwikkel- en rentekosten is er sprake van een zeer winstgevende ontwikkelmogelijkheid. De bouwvergunning is al afgegeven, dus is er op dat punt geen risico op vertraging van de bouw.

Downloads

Login of registeer voor dat u deze data kun inzien.