De onderneming
JVV Holding is de financiele holding, die gericht is op het ontwikkelen, directievoering op de bouw en beheer van vastgoed. Onder deze holding valt de entiteit in Italië, waarin de activiteiten plaatsvinden van het ontwikkelen en bouwen van 24 vakantie appartementen in Collonella, Italië.
Voor dit project binnen deze onderneming wordt samengewerkt met Vivesta, een bekende van ons met eengroot trackrecord in de vastgoedmarkt in Nederland. Zij helpen met de voorfinanciering van het eerste gebouw, dat op dit moment wordt gerealiseerd.
Met ons onderzoek kwalificeren wij het risico voor het onderdeel 'Onderneming' als GEMIDDELD
De ondernemer
Om te beginnen met Joost. Joost Viester is een rasechte ondernemer met een financiële en logistieke achtergrond. Hij is afgestudeerd als Logistiek manager en is actief in tal van branches en projecten. Joost Viester heeft als ondernemer ervaring op het gebied van organisatie, personeel, financiën en kan meedenken over uw toekomst. Hij is onder andere actief bij reorganisaties en kan u adviseren en begeleiden bij ondernemingsplannen, reorganisaties, financieringen, etc.
Vincent Viester, de drijvende kracht onder dit project, is een oer ondernemer met een commerciële achtergrond. Hij heeft jarenlang ervaring in het opzetten en leiden van commerciële afdelingen. Vincent Viester is een leider die moeilijke beslissingen niet uit de weg gaat. Samen zijn Joost en Vincent Viester een ijzersterk koppel die elkaar op alle gebied aanvullen en verbeteren. Tevens hebben beide jarenlange ervaring op het gebied van ondernemen in het buitenland. Joost en Vincent Viester wonen in Ermelo, zijn actief in heel Nederland en hebben een uitgebreid netwerk dat zij graag inzetten voor andere ondernemers.
Vanwege de inschatting tijdens gesprekken en bijeenkomsten met beide broers kwalificeren wij het risico voor het onderdeel 'Ondernemers´ als GEMIDDELD.
Financieel historie
De historische gegevens van de holding zeggen niet zo veel. Het gaat hier echt om een projectfinanciering, waarbij de historische resultaten van de holding niet bijzonder van belang zijn.
Gezien bovenstaand kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Historische resultaten’ niet.
Financieel prognose
De prognose wordt beoordeeld op basis van het project met de daarbij behorende begroting.
Na realisatie is er een investering gedaan van 4,5 miljoen. Hierop wordt op basis van voorzichtige huurprijzen en bezettingspercentages een verhuurresultaat behaald van ruim 400.000 euro. Dit betekent een factor 10.
Hierbij is uitgegaan van een bezetting van 24 appartementen die ongeveer 24.000 euro per jaar zouden moeten opleveren aan huur.
In de mappen zit een uitgebreid marktonderzoek, waarbij zichtbaar wordt wat de inschatting van de huurprijzen en de bezetting realistisch en voorzichtig is.
Gezien de begrotingsgegevens kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Prognoses’ als: GEMIDDELD
Zekerheden
Het vestigen van een hypotheekrecht in Italië is gewoon mogelijk. Echter twee belangrijke factoren maken deze mogelijkheid minder aantrekkelijk:
De kosten van een hypotheekrecht in Italie worden verhoogd door een belasting, die hierover wordt geheven. Een dergelijk recht is dus enorm duur voor de leningnemer, en kan wellicht beter worden gebruikt voor het uitbetalen van een extra risicopremie aan de investeerders
In het geval tot uitwinning zou moeten worden overgegaan, werkt het in Italie anders dan in Nederland. Er is behoorlijk wat meer tijd nodig als gevolg van rechtspraak en behandeling via het Italiaanse rechtssysteem.
Om bovenstaand te omzeilen, werken we nu een zekerheid uit, waarbij de stichting Zekerheden een prioriteitsaandeel krijgt, dat voorkomt, dat vastgoed kan worden verkocht uit de bv, dan wel dat er op basis van een hypotheek wordt geleend voor dit project. Hiermee zou de zekerheid goed geregeld kunnen worden. Vóór verstrekking wordt onze jurist hier uitgebreid over bevraagd.