Weesperzijde deel 2

De onderneming

50% van de gevraagde lening wordt verstrekt aan Jansen Vastgoed II BV., welke 100% eigendom is van Jansen Holding II BV. Beide ondernemingen zijn 100% eigendom van dhr. Justin Jansen.

De resterende 50% van deze financiering wordt verstrekt aan Luux Vastgoed B.V. welke 100% eigendom is van Vastgoed Holding BV. Beide ondernemingen zijn 100% eigendom van dhr. Harco Landmeter.

Na aankoop wil men het appartement middels een verbouwing splitsen in 4 fors geüpgrade appartementen. Hiervoor werkt de ondernemer samen met de bekende interieurdesigner Gwen Hoopman, zie www.gwenhoopman.com Gwen heeft een indrukwekkend trackrecord v.w.b. interieurdesign opgebouwd. Het pand is inmiddels aangekocht en de verbouwing kan van start.

Het pand is gelegen op eigen grond. Er is nog geen vergunning. Het is reëel te verwachten dat deze wordt afgegeven, gezien alle eerdere ervaringen in de gemeente Amsterdam. Mocht de verbouwvergunning onverhoopt niet worden afgegeven, dan kan het object in 3 woningen worden verkocht. Er zijn namelijk al 3 huisnummers.  

Justin heeft samenwerking gevonden met Harco Landmeter (1982). Samen hebben ze eerder een project in Hilversum gedaan, dat is door een andere partij gefinancierd.  

De heer Jansen (1995) heeft sinds 2018 een eigen bedrijf en is mede-eigenaar van een ander bedrijf. Hij is gespecialiseerd in het creëren van sets voor commercials. Dat wordt gedaan met veel passie en kennis van de markt. Het zijn jonge mensen die goed inspelen op de snel veranderende marktomstandigheden. Daarnaast is er een onroerend goed portefeuille opgebouwd. Mevrouw Lianne Hoogeboom (1997) is in loondienst werkzaam in de zorg.  De heer Jansen heeft intussen de nodige ervaring opgedaan met het kopen, splitsen en transformeren van projecten.

De heer Landmeter heeft recent zijn vastgoed B.V. opgericht. En heeft recent 2 andere splitisingsproject alleen gedaan, vervolgens een project in Hilversum met de heer Jansen. Daaraan voorafgaand heeft de heer Landmeter zich verdienstelijk gemaakt in het renoveren van bedrijfswagens. In de Bebi van de tussenpersoon is informatie over de ondernemers, hun vermogen en hun bestaande financieringen opgenomen.

Er is in Amsterdam aanhoudend vraag naar kleine, goed afgewerkte appartementen. Aan die beide criteria voldoet deze casus.

Gezien de ondernemerservaring, de doordachte aanpak van dit project en het beheerst benutten van kansen en anderzijds het acteren in een conjunctuurgevoelige branche, kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Onderneming’ als: Gemiddeld

De ondernemer(s)

Zie de informatie bij het bovenstaande kopje. Er is door de ondernemers financiële begeleiding.  Ook op andere gebieden laat men zich ondersteunen door deskundigen, zoals rond het funderingsherstel en de vergunningen.

Vanwege de kwaliteiten van de ondernemer(s) en anderzijds het beperkte trackrecord kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Ondernemers’ als: Gemiddeld

Financieel historisch

Er zijn cijfers en aangiften over de afgelopen jaren opgeleverd. Deze geven beperkte informatie. De BV's van de heer Jansen zijn vorig jaar opgericht, van de heer Landmeter dit jaar. Er is dus een beperkt financieel track record. De ondernemers hebben in het verleden voldoende inkomen gegenereerd en rendabele projecten gerund. Tot op heden zijn voor de via Waardevoorjegeld gefunde projecten de verplichtingen correct nagekomen. Er is een uitgavenpatroon wat binnen de resultaten blijft. Ook op financieel vlak is er afdoende begeleiding door een accountant.

Het risico voor het onderdeel financieel historisch is gezien het relatief beperkte trackrecord en anderzijds de positieve resultaten: gemiddeld

Financieel prognoses (rentabiliteit, solvabiliteit en liquiditeit)

Door de ondernemers is een calculatie gemaakt van de verwachte kosten en opbrengsten voor dit project. Doordat men ervaring heeft met vastgoedprojecten, en er sprake is van goede en strakke begeleiding, is de kans op financiële tegenvallers beperkt. Er is kennis van de Amsterdamse vastgoed markt. Doordat rente wordt meegefinancierd is er zekerheid dat de lasten worden opgebracht. Daarnaast zijn er dusdanige huurinkomsten uit ander vastgoed dat ook op basis daarvan de financieringslasten zijn op te brengen.

De 2 vergunningen zijn verstrekkingsvoorwaarde voor vrijgave van het bouwdepot, waardoor er grip is op de financiële situatie. Men verwacht een fatsoenlijk rendement en bij beheerste privé uitgaven zal de solvabiliteit verbeteren. De eigen inbreng is beperkt vanwege behoefte aan ruimte voor financiering van andere projecten.  

De risico inschatting voor dit onderdeel komt hiermee uit op: Gemiddeld

Zekerheden

Ter zekerheid wordt er een eerste recht van hypotheek afgegeven op het te splitsen appartement aan de Weesperzijde 64 te Amsterdam.

Debiteuren die de financiering aangaan

1.      Jansen Vastgoed II B.V.

2.      Jansen Holding II B.V.

3.      Dhr. J. Jansen in privé

4.      Mw. L. Janse-Hoogeboom in privé

5.      Luux Vastgoed B.V.

6.      Vastgoed Holding B.V.

7.      Dhr. H. Landmeter in privé

8.      Mw. C. Matola in privé

Toelichting:

De primaire zekerheden zijn gebaseerd op het taxatierapport van april 2025, waarin een waarde na splitsing en verbouwing is vastgesteld van € 3.050.000,-. Daarmee is de LTV na oplevering 88,5%. Ondernemers verwachten een opbrengst van ruim € 3.500.000,-, gebaseerd op referentieobjecten. Dat geeft een praktische LTV na oplevering van 77%. Gedurende de verbouwing is deze waarde hoger, dat is inherent aan een project waarin een pand wordt aangekocht en verbouwd. Deze financiering past binnen het vigerende financieringsbeleid. In de Bebi van de tussenpersoon is informatie over de ondernemers, hun vermogen en hun bestaande financieringen opgenomen.

De inbreng eigen middelen is beperkt, dat is op verzoek van de ondernemers om liquiditeit vrij te houden voor andere projecten. Wel geven ondernemers commitment af middels een posneg-hypotheekverklaring op de eerder door ons gefinancierde appartementen aan de Spadinalaan te Amsterdam. De overwaarde bedraagt € 285.000,-. Hieraan wordt voorzichtigheidshalve geen dekkingswaarde toegerekend. Positief is daarnaast dat de rentelasten worden meegefinancierd en dat het pand is gelegen op eigen grond. Het meetekenen in privé van de ondernemers en partners toont hun betrokkenheid en vertrouwen. De regeling opkoopbescherming is niet van toepassing. Om de huidige 3 woningen om te vormen naar 4 lopen er aanvragen voor de omgevingsvergunning en de woonvormingvergunning. Naar verwachting worden deze afgegeven. Mocht dat onverhoopt niet lukken, dan worden 3 woningen verkocht. Dan zijn de opbrengsten iets lager, echter ook de verbouwkosten waardoor er per saldo nog sprake is van een rendabel project. Waardevoorjegeld heeft grip op deze situatie doordat de 2 vergunningen als verstrekkingsvoorwaarde worden gesteld voor de vrijgave van het bouwdepot.  

INDIEN U INTERESSE HEEFT IN HET TAXATIERAPPORT, GELIEVE TE MAILEN NAAR INFO@WAARDEVOORJEGELD.NL

Gezien de ontoereikende zekerheid tijdens de verbouwing en de toereikende zekerheid op basis van primaire zekerheden na oplevering kwalificeren wij het risico voor het onderdeel ‘Zekerheden’ als: Gemiddeld