Box 3 heffing vanaf 2023

Hieronder leest u onze uitwerking over de wijzigingen van de Box 3 belastingheffing. Maar geef eerst je gegevens door, zodat we je de rekentool kunnen mailen.

De jacht op uw vermogen is in 2023 officieel geopend. Het kabinet heeft een jachtvergunning verstrekt aan de Belastingdienst. Vanaf 2023 mag er gejaagd worden op vermogende particulieren. Het aantal moet omlaag lijkt het wel, of in ieder geval hun vermogen in box 3. Misschien is het verstandig om snel van uw vastgoed af te raken…. Overdreven? Lees maar mee wat er met het vermogende echtpaar Hertjes en hun vermogen gebeurt.

Meneer en mevrouw Hertjes hebben goed gespaard. De kinderen zijn uit huis. Het echtpaar beschikt over een netto privé vermogen van 350.000 euro. Dat bestaat uit 170.000 euro in de categorie spaargeld en 630.000 euro in de categorie overige beleggingen. Een deel van die overige beleggingen hebben zij gefinancierd met 450.000 euro aan leningen. De overige beleggingen in de portefeuille van het echtpaar Hertjes bestaan uit een mix van vastgoed, crowdfunding en obligaties.

Het echtpaar Hertjes belegt dus met een behoorlijke hefboom en dat zit vooral in vastgoed. Tot en met 2022 was dat zeer lucratief. De belastingdienst gaat tot en met 2022 namelijk uit van een fictief rendement over het NETTO vermogen. Dat betekent dat al het rendement wat zij behaalden over het met schulden gefinancierde deel van hun vermogen onbelast was. Ook de waardestijging van hun vastgoed blijft buiten de vermogensrendementsheffing. Jaarlijks behalen zij met hun vermogen een rendement van € 49.000. Laten we achtereenvolgens eens gaan kijken wat er gebeurt met de vermogensbelasting die meneer en mevrouw Hertjes betalen in 2022, 2023 en 2026. Daarbij ga ik er vanuit dat het vastgoed deel van hun beleggingen een waarde heeft van € 525.000 in 2022 en dat die waarde jaarlijks stijgt met 4%.

2022:

Het uitgangspunt voor de berekening van de vermogensrendementsheffing over 2022 is de 350.000 euro netto vermogen. Daar gaat een heffingsvrij vermogen af van € 101.300. Netto dus een te belasten bedrag van € 248.700. De belastingdienst gaat uit van een fictieve verdeling van het vermogen over sparen en beleggen waarbij er van wordt uitgegaan dat een vermogende meer belegt naarmate zijn vermogen groter is. Voor de familie Hertjes leidt dit tot een fictief rendement over hun vermogen van  € 8557. Veel lager dus dan het werkelijke rendement dat zij behalen, namelijk € 49.000. Over dat fictieve rendement betalen zij 31% belasting, een bedrag van € 2653. Als je dat relateert aan hun werkelijke rendement betalen zij daar dus 5,4 % belasting over. Dit relatief lage percentage wordt veroorzaakt door twee dingen: als eerste de grote hefboom. Echtpaar Hertjes heeft een relatief hoge lening staan tegenover de beleggingen. Door het salderen van bezittingen en schulden is het rendement over het met schulden gefinancierde deel van hun beleggingen belastingvrij. De tweede verklaring voor de relatief gunstige belasting is de fictieve verdeling van de vermogenscategorien. De belastingdienst gaat er vanuit dat een deel van het vermogen op een spaarrekening staat, ook als dat dus in werkelijkheid niet zo is. Over dat deel mag in 2022 nog uitgegaan worden van zelfs een heel licht negatief rendement.

2023:

Vanaf dit jaar gaat de belastingdienst uit van de werkelijke verdeling tussen de vermogenscategorieën. En, misschien nog wel belangrijker, voor schulden wordt een ander percentage gebruikt dan voor bezittingen. Simpelweg salderen van bezittingen en schulden is dus verleden tijd. Laten we eens kijken naar de situatie voor 2023. Uitgangspunt van de berekening is dat de opbrengsten iets gegroeid zijn, namelijk naar € 50.000 en het vastgoed is met 4% gestegen naar 546.000. De overige bedragen blijven gelijk. De belastingdienst gaat vanaf 2023 uit van fictieve rendementen en kosten, dus 0,36% over het spaargeld, 6,17% procent over de overige beleggingen en 2,57% over de schulden. Het heffingsvrij vermogen waarover geen belasting betaald hoeft te worden is wel wat gestegen.

Ik bespaar u de berekening, die is na te lezen op de site van de belastingdienst, maar er komt een fictief rendement uit van € 29.388. Dit rendement moet vermenigvuldigd worden met een percentage wat de verhouding aangeeft tussen de rendementsgrondslag en de grondslag sparen en beleggen. Zeg maar de verhouding tussen uw netto vermogen met en zonder de heffingsvrije voet. Daar komt in dit geval 69,83% uit. Het zogenoemde voordeel uit sparen en beleggen wordt dan 69,83% van € 29.388 namelijk €20.520. Over dat bedrag betaalt het echtpaar 32% = €6.566 belasting. We zien hier dus een stijging met 130% ten opzichte van 2022. Over hun werkelijke rendement betalen zij nu 13,1%.

Tekst gaat verder onder onze openstaande projecten!

2026:

Hier moet ik voorzichtig worden want veel is nog onbekend. Maar wat wel duidelijk is, is dat er vanaf dat moment belasting geheven zal worden over het werkelijke rendement EN de vermogensaanwas. In het geval van aandelen gaat dat om de koerswinst en in het geval van vastgoed gaat het dan dus om de waardestijging van het vastgoed. Laten we er vanuit gaan dat het jaarlijkse rendement van het echtpaar Hertjes in 2026 gegroeid is naar €58.000 rendement en dat het vastgoed is blijven stijgen met 4% per jaar. De waarde van hun vastgoed stijgt in dat geval van 2025 naar 2026 van ongeveer €610.000 naar €634.000. Nogmaals er zijn nog veel slagen om de arm te houden, maar schrik niet als u ziet wat de belastingdruk zal gaan worden…. In eerdere publicaties is uitgegaan van een heffingsvrij deel van de inkomsten van €800. Het heffingsvrij vermogen zou dan vervangen zijn door een heffingsvrij rendement. Zoals gezegd het rendement van het vermogen was in 2026 €58.000. Hier mag die € 800 van af worden getrokken, MAAR de waardestijging van €24.000 van het vastgoed moet hier bij worden opgeteld.  Terwijl deze waardestijging fictief en niet liquide beschikbaar is. Echtpaar Hertjes gaat 34% belasting betalen over €81.200 en zal dus €27608 aan vermogensrendementsheffing moeten gaan betalen. Afgezet tegen het werkelijk beschikbare rendement van €58000 gaat het hier om een percentage van 47,6%! Vergelijkt u dat eens met de 5,4% uit 2022…. En natuurlijk, zult u zeggen, is de waardestijging ook een rendement, maar als meneer en mevrouw hun vastgoed gewoon willen aanhouden zullen ze hun belasting uit het lopende rendement moeten betalen. Daar komt nog bij dat dat vastgoedbezitters ook nog eens een deel van hun liquide rendement moeten gebruiken om hun aflossingsverplichtingen te voldoen op lopende leningen.  

ADVIES:

Met deze uitleg kan ik mij voorstellen, dat u zich zorgen maakt over deze stijging van het belasten van vermogen. Terecht! Maar wat is nu verstandig?

Belasting betalen over werkelijk in plaats van fictief rendement betekent voor een actieve belegger per saldo een hogere aanslag. Daar valt niet aan te ontkomen. Sparen brengt tot nu toe altijd nog minder op en met een stijgende inflatie zult u iets moeten doen om uw vermogen enigszins op peil te houden.

Naar mijn mening zijn er twee of eigenlijk drie dingen waar u rekening mee kunt houden bij het bepalen van uw vermogensplanning.

Het eerste advies geldt zoals het er nu uitziet alleen voor de korte termijn tot en met 2025.  Beleggen met geleend geld, zeker met de gestegen rentes, zal nauwelijks meer iets opbrengen. Denk dus goed na of u dit nog steeds wilt doen Als u een grotere hefboom hebt op uw vermogen, probeer die wat af te bouwen voordat u met stijgende rentepercentages wordt geconfronteerd bij het aflopen van rentevastperiodes.

Een nog belangrijker advies, hoe vervelend die ook klinkt, is het volgende:

Blijf weg, of vertrek de komende jaren uit vermogensbestanddelen die kunnen ‘aanwassen’, zonder dat je de aanwas direct kunt benutten. Dus (deels) weg bij aandelen en weg bij vastgoed. Natuurlijk is aanwas leuk, maar als je het niet verzilvert door verkoop heb je er niets aan en de aanwas kan zelfs verdwenen zijn voordat u het uiteindelijk wilt verzilveren.

Een veiliger alternatief voor beleggen in vastgoed kan crowdfinance zijn. Relatief veel projecten bij crowdfinance betreffen projecten in vastgoed. Zo profiteert u toch mee van de voordelen van vastgoed, zoals een behoorlijk rendement zonder een steen in bezit te hebben en zonder de ‘dubbele vermogensbelasting’, want zo wil ik de aanwasbelasting toch maar gaan noemen.  

Dat brengt me bij het derde advies wat in alle situaties blijft gelden: spreiding. Als u over een behoorlijk vermogen beschikt, spreid dan uw vermogen over meerdere beleggingsmogelijkheden. Niet alleen sparen of alleen in vastgoed dus. Nogmaals we weten veel dingen nog niet over de vermogens- en aanwasbelasting vanaf 2026 maar zo voorkomt u dat u extra kwetsbaar bent voor maatregelen die een bepaalde vermogenscategorie hard raken.

Mijn advies aan de familie Hertjes zou zijn: verkoop een aantal panden aan de huidige huurders en stel een deel van het vrijkomende vermogen tegen een goede rente beschikbaar aan die huurders als lening. Investeer een ander deel van het vrijkomende vermogen via crowdfinance in projecten met bij voorkeur een primaire zekerheid. De rentepercentages van crowdfinance gaan op dit moment ook omhoog, dus op die manier kunnen zij de fictieve rendementen waar de belastingwetgeving op dit moment van uit gaat behalen.

Wilt u ook berekenen hoe de ‘dubbele vermogensbelasting’ er voor u uitziet, vul dan bovenaan uw gegevens in en u ontvangt de rekentool van ons.